Spannend wie ein Krimi - aber man kann damit gleichzeitig Geld verdienen?

Beweis: Tax Deeds Investments sind …

… bitte schauen Sie sich diese Tax-Deed-Dokumentation an und schreiben Sie mir per Kommentar­funktion welches Wort Sie statt der „…“ einsetzen würden.

Das Folgende hat sich vor meinen Augen bei der Tax-Deed-Auktion, die ich hier begleitet habe, abgespielt.

Grundstück geht an Tax-Deed-Investor, obwohl es ein Häuslebauer wenige Tage vorher gekauft hat!

Dokumentation in 3 einfachen Schritten

1. Das Vorspiel

Cape Coral Grundstück

Im Mai 2017 kauften lokale Investoren das markierte Grundstück in einem weniger entwickelten Bereich der Stadt Cape Coral für 23.000 Dollar.

Allerdings bezahlten sie nicht die durch den Grundbesitz entstandenen Steuern und Gebühren.

Vielleicht wissen Sie aus vorangegangenen Artikeln, dass aus einer nicht-bezahlten Grundsteuer ein Tax-Lien-Zertifikat entsteht. Solche Zertifikate können Investoren per Auktion erwerben.

Das kann durchaus interessant sein, weil im Bundesstaat Florida die Verzinsung solcher Zertifikate zwischen 5 und 18 Prozent per anno liegt.

Tax Lien Cape Coral

Der Erwerber zahlte keine Steuern oder Gebühren für das Grundstück.

Die ausstehenden Beträge wurden von Tax-Lien-Investoren übernommen. Das 2017er-Zertifikat zu 5 und das 2018er-Zertifikat zu 7,75 Prozent.

Im Null-Zins-Zeitalter recht gut, oder?

Durch das Tax-Lien-System hat der Steuerschuldner zwei Jahre mehr Zeit seiner Steuerzahlung nachzukommen ohne das Zwangs­maßnahmen gegen ihn gerichtet werden.

Gegen ihn als Person oder in diesem Fall gehörte das Grundstück einer LLC-Firma geht es in den USA sowieso nicht.

Für die Schuld haftet die Immobilie

Business Observer

Öffentliche Suche nach dem Grund­stücks­besitzer

Die Immobilie dient dem Tax-Lien-Investor als Sicherheit sein Geld nebst Zinsen zurück­zu­bekommen.

Mindestens 2 Jahre Schonfrist

Nach 2 Jahren Wartezeit hat er das Recht eine Verwertung der Sicherheit zu beantragen.

Die Verwertung erfolgt in einer Zwangs­versteigerung. Sie heißt Tax Deed Auction.

Natürlich wird der Immobilien­besitzer mehrfach vom Gericht angeschrieben und ihm die Möglichkeit eingeräumt durch Zahlung der Steuern + Zinsen und nun zusätzlich der Bearbeitungs­gebühren die Versteigerung abzuwenden.

Falls der Immobilienbesitzer unter der letzten bekannten Adresse keine Post mehr empfangen kann, wird sogar der Sheriff eingeschaltet und eine Zeitungs­annonce aufgegeben. All das ist hier erfolgt. Wie genau kann man in unserem internen Bereich lernen.

2. Der Hauptakt: Tax Deed Auction (Zwangsversteigerung)

Meldet sich der Grundbesitzer/Schuldner nach all den Aufforderungen nicht, wird das Grundstück öffentlich versteigert.

Wie man an solchen Versteigerung teilnehmen kann, kann man hier sehen und wer dabei professionelle Unterstützung wünscht, für den wäre unsere Masterclass einen Blick Wert.

Cape Coral Zwangsversteigerung

Das Grundstück wurde am 20.4.2021 versteigert.

Das Höchstgebot von 25.100 Dollar erhielt den Zuschlag. Aus dem Versteigerungs­erlös werden die Steuern und Gebühren bezahlt – ebenso alle Tax Lien Investoren erhalten ihre Investitionen zzgl. Zinsen zurück.

Der neue Besitzer, der Tax-Deed-Investor, erhält ein lastenfreies Grundstück:

Tax Deed Lee County

Neue Besitzurkunde aus der Tax Deed Auction

Fragen, die immer wieder gestellt werden bzw. ein Aufräumen mit Irrtümern:

  • Was passiert, wenn niemand auf die Immobilie bietet?
    Dann hat der Tax-Lien-Investor (der die Verwertung der Sicherheit beantragt hat) das Recht, die Immobilie in seinen Besitz zu übernehmen. Er trägt alle Kosten des Verfahrens und zahlt ggf. die anderen Tax-Lien-Investoren aus.
  • Was passiert mit einem Mehrerlös bei Versteigerungen?
    Sie werden bei der Gerichtskasse hinterlegt und der ehemalige Besitzer kann die Auszahlung an ihn anfordern.

Wie wissen wir, ob es ein guter Deal für den Tax-Deed-Investor war?

3. Die Nachbetrachtung

In diesem Fall ist etwas Kurioses passiert. Offensichtlich hat der – heute müsste man korrekter­weise sagen – Altbesitzer das besagte Grundstück auf einer Immobilien­platt­form zum Kauf angeboten und hat sogar einen Käufer gefunden:

Immobilien Anzeige Cape Coral

Am 18. März 2021 (33 Tage vor der Tax-Deed-Auction) wurde das Grundstück bereits verkauft.

Weswegen wurde es trotzdem versteigert?

Wem gehört es jetzt wirklich?

Das „Problem“ fängt bereits beim Makler an.

Makler verdienen prozentual an den Käufen und Verkäufen von Immobilien. Üblicherweise sind das 3 Prozent.

Bei diesem Grundstück wären das 1.050 Dollar. Ist der Makler im Korsett einer Maklerfirma, muss man an den Überbau ebenfalls Prozente abgeben. Ein Durchschnittsmakler würde bei diesem Grund­stücks­deal möglicher­weise 680 Dollar verdienen. Dementsprechend ist ggf. seine Arbeit!

Leere Grundstücke bekommen nicht immer die Aufmerksamkeit, die sinnvoll wäre

In diesem Fall sieht selbst der Laie an der Anzeige, dass hier schnell geflickt­schustert wurde (keine individuellen Fotos, keine auf das Objekt angepasste Beschreibung).

Ein Hintergrundcheck wurde nicht oder nur oberflächlich gemacht, sonst wäre aufgefallen, dass nicht nur die Steuern nicht bezahlt wurden, sondern bereits im Februar das Grundstück öffentlich zur Zwangsversteigerung zum 20. April ausgeschrieben wurde.

Der Makler listete das Grundstück am 16. März zu einem so attraktiven Preis, dass er nur zwei Tage später am 18. März den geschlossenen Kaufvertrag beim Immobilien­portal meldete.

Das erkennt man am Status „pending“. Es signalisiert, dass bereits ein Kaufvertrag geschlossen wurde und das weitere Interessenten keine Gebote mehr abgeben brauchen.

Bis zum Eigentumsübertrag – dem Closing – vergehen in der Regel mehrere Wochen.

Bei Deals, die wir begleiten achten wir – je nach Investment-Case – auf möglichst kurze Wartefristen. Der Title Company, zu deren Aufgabe es gehört zu prüfen, ob der Verkauf so wie im Kaufvertrag festgelegt, überhaupt durchführbar ist, hat möglicherweise in den 33 Tagen nach Kauf keinen Alarm geschlagen. Das ist überraschend. Doch genau wie beim Makler findet man hier ebenfalls Qualitäts­abstufungen.

Investorenbrille nutzen?

Vielleicht regt dieser Artikel den Leser an sich seine Partner bei Immobilien­deals genauer anzuschauen. Wir schauen uns jeden Deal – egal wie groß oder klein er ist – durch die Investoren­brille an und entdecken deswegen oft Dinge, die Dienstleistern, die keine Investoren sind, nicht auffallen.

Zurück zum Grundstück und den rechtlichen Folgen

Es ist wahrscheinlich (den Kaufvertrag habe ich nicht gesehen), dass Käufer und „Altbesitzer“ einen gültigen Kaufvertrag geschlossen haben. Der Termin für das Closing lag ganz offensichtlich nach dem 20. April, vielleicht sogar im Mai.

Einige Hausbaufirmen lieben lange Fristen, weil sie in der Zeit bereits mit dem Hausbau planen können, aber kapitalschonend bis auf die Anzahlung noch kein Geld ausgegeben haben. Außerdem trägt der Verkäufer die Steuern bis zum Tag des Closing.

Hätte der Verkäufer bis in die Morgenstunden des 20. April seine Steuerschuld bezahlt, wäre das Grundstück aus der Versteigerung heraus­genommen worden. Das hat er offensichtlich nicht getan. Wie per Punkt 2. berichtet hat das Grundstück seit dem 20. April rechtskräftig einen neuen Besitzer.

Auktionsergebnis ist bindend und mittlerweile rechtskräftig!

Der Altbesitzer kann seinen Vertrag nicht mehr erfüllen, er kann das Grundstück nicht mehr „liefern“. Dieser Deal ist geplatzt. Er könnte sogar auf Schadensersatz verklagt werden!

Unsere eigentliche Frage war ja:

Lohnt sich das Engagement in Tax Deeds?

Die Dokumentation anhand dieser Kuriosität mit dem verpatzten Notverkauf, zeigt doch eindrucksvoll, dass Tax-Deed-Investments sehr interessant sein können. Oder?

Die Zahlen:

Der Tax Deed Investor zahlte 25.100 Dollar, um Besitzer eines Grundstücks zu werden, bei dem es bereits am Markt einen Käufer gab, der genau für dieses Grundstück 35.000 Dollar bezahlt hätte.

Differenz: 9.900 Dollar!

Hätten Sie bei dieser Höhe von Sicherheitsmarge ebenfalls mitgeboten?

Alles, was dazu nötigt ist, kann man bei uns lernen.

Wie es mit dem Grundstück weitergeht, ist aktuell noch nicht bekannt. Das einfachste wäre, wenn der Tax-Deed-Käufer das Grundstück zu 35.000 Dollar an den bereits vorhanden Kauf­interessenten weiterverkauft.

Am besten wählt man zum Closing eine Frist von unter einem Monat. So hat der Tax-Deed-Investor schnell seinen Einsatz mit einem respektablen Gewinn zurück und kann in die nächste Auktion gehen.

Cape Coral Grundstück Zwangsversteigerung

Seit 2017 hat sich das direkte Umfeld etwas verändert. Die Straße ist jetzt vierspurig und das Nachbargrundstück wurde frisch bebaut. Möglicherweise könnte man im aktuellen Markt noch ein bisschen mehr als beim Notverkauf bekommen.

Für wen klingt das interessant?

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Kennen Sie schon …?

Video vom Autor mit persönlichen Anmerkungen:

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Wer schreibt hier?

Richard Banks organisiert dieses Spezial-Portal. Seine Stärken sind internationale Beziehungen und Bankkonten.

Ein Kommentar zu “Beweis: Tax Deeds Investments sind …”

  1. Richard Banks sagt:

    Update: Gestern wurde auf dem Immobilienportal „Listing remove“ gemeldet, was so viel bedeutet, dass das Verkaufsangebot zurückgezogen worden ist.

    listing remove

    Klar, der Besitzer des Grundstücks ist ja mittlerweile der Höchstbietende der Tax Deed Auction.

    Wir bleiben für unsere Community dran, wie sich das Grundstück weiterentwickelt.

Schreibe eine Ergänzung oder stelle eine Frage, Danke fürs Engagement!

Einblicke

Cape Coral: perfektes und realisierbares Grundstück für ein Ferienhaus

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