Hauskauf mit Fremdkapital

Immobilienfinanzierung ohne Einkommensnachweis

Ja, die Überschrift stimmt und Sie werden in diesem Artikel noch weitere Vorteile einer Finanzierung in den USA gegenüber dem, was Sie in Deutschland gewohnt sind, sehen.

Bisher waren solche „Geheimtipps“ unserer Masterclass bzw. gelegentlich unseren Newsletter­abonnenten vorbehalten. Für „Interne“ gibt es eben mehr Hilfe als für Außenstehende.

US-Immobilienfinanzierung

Würden Sie statt 1 Immobilie bar zu kaufen lieber für 4 Immobilien eine Anzahlung tätigen und mit Hilfe von Fremdkapital ein Rendite-Business anlegen?

Konditionen und Voraussetzungen

Das Folgende gilt nicht generell für US-Finanzierungen, sondern ist ein spezielles Programm für uns Deutsche (und einige andere Ausländer), um in den USA Investment-Objekte zu finanzieren.

Investment-Objekt bedeutet: Ferienhaus, Langzeitvermietung, es kann auch leer stehen – nur dürfen Sie es nicht als Ihren persönlichen Wohnsitz nehmen. Vorerst. 😉

Details der Finanzierung durch unsere US-Bank:

  • Bis zu 75-Prozent-Finanzierung

    Vom Beleihungswert (appraised value) können bis zu 75 Prozent durch die US-Bank finanziert werden.

    Praxis: Der Beleihungswert ist in der Regel nicht Ihr Kaufpreis, aber auch nicht der Steuerschätzwert. Der Appraised Value wird von einem unabhängigen Gutachter ermittelt, den die Bank beauftragt. Der aktuelle Kaufpreis ist allerdings ein guter Orientierungspunkt.

    Viele unserer deutschsprachigen Kunden nutzen Finanzierungen zwischen 50 und 75 Prozent mit Tendenz, die maximale Kreditsumme auszureizen.

  • Kein Einkommensnachweis erforderlich

    Das gefällt unseren Kunden am meisten – insbesondere wenn wir es mit Unternehmern zu tun haben, die keine klassische Gehaltsabrechnung haben und sich sonst mit den Steuerbescheiden der letzten drei Jahren rumplagen müssen.

    Natürlich gilt es, der Bank nachzuweisen, dass Sie Eigenkapital haben – beispielsweise die 25 Prozent bei einer 75-Prozent-Finanzierung. Dazu genügt es, einen aktuellen Kontoauszug (statement) von einem vollen Monat vorzulegen, in dem das Geld unangetastet gelegen hat.

    Das kann ein US-Bankkonto (checking oder saving) sein. Falls Sie noch kein US-Konto haben, kann alternativ auch ein deutsches Girokonto bzw. Sparkonto zum Nachweis genutzt werden.

  • Zinsbindung bis zu 30 Jahre möglich

    In den USA unüblich, aber bei einigen deutschen Kunden höchst beliebt sind längere Zinsbindungen. Genau wie in Deutschland bedeutet eine längere Festschreibung Aufschläge beim Zinssatz. Die meisten Kunden finanzieren auf 5 Jahre fest und steuern anschließend nach.

    Natürlich weiß ich nicht, was Sie planen, doch statistisch werden in den USA Häuser wesentlich öfter wieder gewechselt (gekauft/verkauft) als in Deutschland: in unserer Region in Florida alle 7 Jahre.

  • Keine Vorfälligkeitsentschädigung ab dem 3. Jahr

    Wenn jemand eine längere Kreditlaufzeit / Zinsbindung vereinbart, kann er trotzdem ohne Vorfälligkeitsentschädigung (pre-payment penalty) ab dem 3. Jahr in Teilen oder vollständig tilgen.

    Es besteht die Möglichkeit, diese Regelung erst für Jahr 4 oder 5 zu vereinbaren und man bekommt dafür einen noch günstigeren Zinssatz. Das könnte gerade für uns langfristig planende Deutsche interessant sein. Sprechen Sie uns gerne darauf an!

Das waren die Basics!

Von den USA kennen Sie bestimmt, dass es oftmals mehr oder weniger sinnvolle Extras gibt. Das trifft ebenso bei Finanzierungen zu.

Optionale Kreditbausteine:

  • Service der Steuer- und Versicherungszahlung

    Selbstverständlich gibt es in den USA eine Grundsteuer (property tax) und Immobilien werden versichert (insurance). Zahlt man die Steuer bereits überpünktlich, kann man bis zu 4 Prozent Nachlass erhalten. Auch einige Versicherungs­gesellschaften gewähren Rabatte bei jährlicher Zahlungsweise.

    Unsere finanzierende Bank übernimmt die termingerechte Zahlung, so dass der Kreditnehmer die maximalen Rabatte erhält und sich selbst nicht darum zu kümmern braucht.

  • Finanzierung im Namen eine LLC oder Corporation

    Banken bevorzugen generell Privatpersonen bei Immobilienfinanzierungen. In diesem Fall haben wir einen Bankpartner, der Investment-Immobilien auf den Namen einer LLC oder Corporation finanziert.

    In den meisten Fällen ist es ratsam, (als Ausländer in den USA) seine immobilen Vermögenswerte in den rechtlichen Rahmen einer durch Sie kontrollierten Firma zu betten.

    Als ernsthafter Kreditinteressent haben Sie die Möglichkeit, unser Sonder­angebot des Firmen­gründungs­pakets zu lediglich 100 Euro pauschal zu nutzen.

    Firmengründung lohnt sich

  • Keine Tilgung

    Bei einem tilgungsfreien Kreditvertrag bezahlen Sie monatlich nur die Zinsen. Die Kreditsumme bleibt stets die gleiche.

    Es gibt Investmentmodelle, bei denen es durchaus Sinn macht, auf die Tilgung zu verzichten, um eine möglichst niedrige monatliche Rate zu haben. Beispielsweise, wenn geplant ist, das Objekt nach einigen Jahren sowieso wieder zu verkaufen. Oder auch, wenn man wertsteigernde Maßnahmen plant.

Cape Coral: Rendite-Objekte

Cape Coral: Wie viele Renditeobjekte möchten Sie in Waterfront-Lage besitzen? (langfristig gesehen)

Voraussetzungen:

  • US-Bankkonto

    Damit die monatlichen Raten eingezogen werden können (ACH-Abbuchung, Lastschrift) ist ein US-Checking erforderlich.

    Haben Sie noch kein US-Bankkonto? Kein Problem, das ist bei einem Teil unserer Kundschaft der Fall und deswegen wird die Lösung gleich mitgeliefert.

    Im Rahmen der Finanzierung kann ein US-Girokonto gleich mit eröffnet werden. Sie erhalten eine Debit Card und Online-Zugang, so dass Sie dieses Konto auch für andere Zwecke nutzen können.

    Wichtig ist, dass Sie das Konto stets ausreichend gefüllt halten, damit die Raten eingezogen werden können. Das lässt sich von Deutschland aus günstig mit Wise erledigen (Anleitung dazu).

  • Bankkonto auf Wunsch inklusive

  • Unterzeichnung des Kreditvertrags

    Um die Finanzierung zu erhalten, können Sie in die USA reisen – müssen es aber nicht! Alles kann per Telefon, E-Mail und Post erledigt werden – bis auf die Originalunterschrift unter den Kreditvertrag.

    Wenn Sie diese Unterschrift in Deutschland vor einem Notar leisten und er dieses Dokument anschließend mit einer Apostille versieht, ist das ausreichend. Genauso gut ist die Unterzeichnung in der US-Botschaft vor einem US Embassy Notary.

Keine Voraussetzungen

Sie brauchen nicht in die USA zu reisen. Sie benötigen keinerlei Visum oder sonstige staatliche Erlaubnis zum Kauf bzw. zur Finanzierung von Immobilien in den USA.

Bankseitig müssen Sie über Ihr Eigenkapital, welches mit der Kaufpreiszahlung verbraucht wird, hinaus keine Reserven bilden. Es gibt andere Banken, die bis zu 12 Monatsraten Reserven auf einem Treuhandkonto (escrow account) verlangen.

Im Übrigen kann Ihr Eigenkapital auch vollständig von anderen Leuten stammen (100 % gift funds allowed), beispielsweise wenn die Oma Geld dazugibt. Wenn es die Zeit erlaubt, parken Sie das Eigenkapital möglichst mindestens einen vollen Kalendermonat auf ein separates Konto ohne Kontobewegungen. Dieser Nachweis ist am leichtesten.

Eigentumswohnung in New York City

Unser Kreditprogramm ist nicht auf Florida beschränkt. Sie können mit unserer Hilfe landesweit Immobilien finanzieren, beispielsweise ein Apartment in New York City, eine Ranch in Colorado oder eine Anwesen auf Hawaii.

Häufige Fragen und Antworten (FAQ)

a) Limitierung der Kreditsumme?

Ja, wir können erst ab einen Kreditvolumen von 100.000 Dollar finanzieren. Sie werden es aber schwer haben, ein Haus darunter zu finden. „Mobile Homes“ und „Fix und Flip“ wären andere Programme. Hier sind die Voraussetzungen wesentlich strenger.

Nach oben ist das Kreditvolumen offen. Wir sind in Amerika! 😉

b) Machen Sie auch Baufinanzierung?

Ja, bei Baufinanzierungen (construction loans) können wir ebenso helfen. Da sehen die Konditionen und Voraussetzungen ein bisschen anders aus. Können Sie gerne anfragen. Demnächst gerne auch einen ausführlichen Artikel dazu.

c) Bieten Sie Zwischenfinanzierungen an?

Ja, die Short Term Loans sind beliebt, wenn der Investor sofort kaufen möchte und das Geld dafür erst in ein paar Monaten oder bis zu zwei Jahren aus einer anderen Investition liquide erwartet.

d) Kann man Grundstücke finanzieren?

Ja, innerhalb unseres Netzwerkes haben wir dafür eine Möglichkeit geschaffen. Allerdings ist der Beleihungswert niedriger und der Zinssatz höher.

Im Gegensatz zu einem Haus oder einer Wohnung erzielt ein unbebautes Grundstück keine Einnahmen, aus denen die Kreditrate bezahlt wird.

e) Kann man mehrere Kreditverträge abschließen?

Ja, im Gegensatz zu Deutschland, wo Immobilien­finanzierungen stark einkommens­bezogen sind, sind Finanzierungen in den USA stark objektbezogen.

Wenn Ihnen die Zusammen­arbeit mit uns gefällt, finanzieren wir Ihnen gerne ein Investment-Objekt nach dem anderen. Wir lieben Unternehmer, die ein „Running Business“ aufbauen oder aufgebaut haben!

Weitere Fragen?

Gerne öffentlich über die Kommentarfunktion am Seitenende oder im Persönlichen via Kontaktformular.

Cigdem Thanhoffer

Ins Gespräch kommen?

Deutschsprachiger Ansprechpartnerin für Immobilien­finanzierungen ist Cigdem Thanhoffer. Weitere Sprachen: Schwizertütsch, Englisch, Türkisch.

Finanzierungen für alle 50 Bundesstaaten möglich!

Für Sie erreichbar:

E-Mail: cigdem[at]amerikakonto.com oder
Rückruf via Kontaktformular:

Paul International Consultants

Cigdem Thanhoffer lebt mit ihrer Familie auf Pine Island in der Nähe von Cape Coral in Florida. Bevor sie per Green-Card-Lottery in die USA ausgewandert ist, lebte und arbeitete sie in der Schweiz. Sie ist mit den Gegebenheiten und Ausgangssituationen in Deutschland, Österreich, Schweiz und der Türkei bestens vertraut.

Kennen Sie schon …?

Artikel als Video vom Autor mit persönlichen Anmerkungen:

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Wer schreibt hier?

Richard Banks organisiert dieses Spezial-Portal. Seine Stärken sind internationale Beziehungen und Bankkonten.

5 Kommentare zu “Immobilienfinanzierung ohne Einkommensnachweis”

  1. Richard Banks sagt:

    Gute Nachrichten

    Es gibt noch bessere Möglichkeiten Ferienhäuser zu finanzieren. Die Konditionen haben sich merklich verbessert.

    Cigdem ⬆️ ist bereit für konkrete Anfragen sowie Vorprüfungen bis zu welcher Summe eine US-Bank finanzieren würde. Man erhält ein „Pre-Approval“ (= Dokumenation der Kreditwürdigkeit) und kann somit selbstsicherer und selbstbewusster in die Kaufverhandlungen eintreten.

    Fragen?

  2. Andreas sagt:

    Hallo Richard,

    an einem Artikel zum Thema Baufinanzierung wäre ich sehr interessiert.

    Der Artikel zur Immobilienfinanzierung ohne Einkommensnachweis ist sehr instruktiv und vermutlich hast Du wie immer auch gute Ideen zur Finanzering, wenn man nicht kaufen, sondern bauen will (weil man nämlich schon ein unbebautes Grundstück mit seawall besitzt …)

    • Richard Banks sagt:

      Hallo Andreas,

      ja, Ideen gibt es (fast) immer! Baufinanzierungen ohne Nachweise gibt es. Die Zinsen dafür sind jedoch so hoch, dass das nur ganz selten Sinn macht. Beispielsweise Finanzierung des Hausbaus mit sofortigen Weiterverkauf. Hier ist die Zinslast überschaubar, da sie nur für wenige Monate getragen werden muss und in das Businessmodel vom Investor einkalkuliert werden kann. Anfrage gerne via Formular oben an Cigdem.

      Wer das Haus längerfristig als (zweiten) Wohnsitz oder Ferienhaus nutzen möchte, fährt mit einer vollen Dokumentation besser. Über Monate und Jahre macht die Zinsdifferenz doch einen großen Betrag aus.

      Sollte das nicht möglich sein, könnte man gemeinsam die Strategie durchdenken zuerst eine teure Baufinanzierung ohne Dokumentation zu machen und im Anschluss, wenn das Haus fertig ist, eine günstigere Cash-Out-Finanzierung abzuschließen. Kommt auf ein paar individuelle Punkte an, Cigdem kann da sehr gut helfen.

  3. Andreas sagt:

    Hi Richard,

    ich wußte doch, dass Du Ideen dazu hast … vielen Dank dafür. Ich werde mit Cigdem in Kontakt treten und sehen, was möglich und sinnvoll ist.

    Danke für Deine Tips und vielleicht sehen wir uns bald mal persönlich, am besten in FL !

    Andreas

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