Tax Lien Auktion: Vorbereitung
Vielleicht gehören Sie auch zu den Leuten, die seit Jahren meine gelegentlichen Updates aus der Tax-Lien-Welt verfolgen und sich sagen: „Ja, eigentlich könnte ich das doch auch machen …“
Oliver, einer unserer VIP-Kunden, hat im Jahresauftaktgespräch bekräftigt:
„Yes, dieses Jahr starte ich definitiv meine Tax-Lien-Investments!“
Eine gute Gelegenheit, für alle anderen kurz zusammenzufassen, was man für den Start benötigt (Voraussetzungen), und im zweiten Teil des Artikels, weswegen es sich lohnt (Benefits).
Teil 1: Vorbereitung
- Sie brauchen Mut und Lust, sich etwas Neues zu erschließen
Diese Eigenschaft müssen Sie selbst mitbringen.
Am effizientesten geht das mit dem Videokurs von Franz Mairhofer (deutscher Tax-Lien-Profi), weil Sie in dem Videokurs vom Monitor abgefilmt sehen, wie die Recherche sowie das Teilnehmen an der Auktion funktioniert.
Sie machen sich mit den Grundlagen vertraut- > 15.000 Euro Einstiegskapital
Ja, es gibt Leute, die mit weniger eingestiegen sind, und für das erste und zweite Jahr ist das vollkommen in Ordnung. Sie machen sich mit den Prozessen vertraut und gewinnen Ihre ersten Liens.
Für den Investor, der sofort Rendite abzüglich der Kosten sehen möchte, ist ein Einstieg mit größeren Summen sinnvoll.
Es gibt Leute, die im ersten Jahr zwischen 100.000 und 1 Million Euro einplanen.
Weitere Kapitalzuflüsse sind nicht notwendig, wenn man sein Budget für dieses Asset des Vermögenskuchens bereitgestellt hat, denn die Rückflüsse aus den Liens können in der nächsten Auktion sofort wieder investiert werden.
Es entsteht ein Vermögenswachstum wie ein Schneeball!
- Gründung einer US-Entity
Viele US-Counties lassen nur US-Personen zur Tax-Lien-Auktion zu. Als Ausländer können Sie eine US-Firma gründen. Diese gilt als US-Person und mit dieser können Sie an den Auktionen teilnehmen.
Hier finden Sie ein spezielles Angebot zur ► Gründung einer Tax-Lien-Firma (deutschsprachig).
Als Abonnent unserer Monatsmail finden Sie im Footer jeder Ausgabe einen 2%igen-Rabattcode. - US-Steuernummer
Ist in der Tax-Lien-Firma ⇑ kostenfrei mit enthalten. - US-Adresse + ggf. Postempfangs- und Weiterleitungsservice
Ist in der Tax-Lien-Firma ⇑ kostenfrei mit enthalten. - US-Bankkonto mit ACH-Service
Ist in der Tax-Lien-Firma ⇑ kostenfrei als Anleitung mit enthalten. Ein Konto muss man stets selbst eröffnen, aber wir haben einen Kooperationspartner, der Remote-Kontoeröffnungen für unsere Companies macht.
Der Vollständigkeit wegen: Was Sie nicht benötigen
- In die USA reisen, um die Förmlichkeiten persönlich und vor Ort zu erledigen
Anfangs für unsere interne Gruppe haben wir die Bausteine nach und nach so organisiert, dass man Investments in Tax Liens tatsächlich von seinem heimischen Schreibtisch aus machen kann. Mit diesem Artikel stellen wir das Angebot erstmals einem erweiterten Publikum zur Verfügung.
An dieser Stelle möchte ich all unseren Begleitern und Helfern der letzten Jahre für die Kontakte und Learnings danken 🙏 und wünsche mir die gleiche Wertschätzung 😀 von unseren neuen Leuten, denn das, was Sie hier nutzen können, ist wesentlich mehr Wert als an Gebühr berechnet wird.
Teil 2: Warum es sich lohnt!?
a) Verfeinerung eigener Fähigkeiten und der Persönlichkeit
Vielleicht werden Sie mich fragen: „Ja, ehrlich?“
Ja, ist so. Wenn ich die Jahre zurückdenke, seitdem ich anfing mit meiner ersten Informationssammlung, dem Studium von Franz Mairhofers Videokurs und wie man am besten eine Firma fürs Tax-Lien-Geschäft aufsetzt, bin ich sehr dankbar für das persönliche Wachstum!
Zusätzlich natürlich all die Abenteuer, die aufgrund der Beschäftigung mit Tax Liens entstanden sind … Die Leute, die ich kennen lernen durfte und die Verbesserung meiner Englischkenntnisse … So bin ich heute sehr dankbar, dass ich mit Tax Liens angefangen habe.
Sie haben es heute einfacher: Der Videokurs von Franz Mairhofer ist optimiert und die Sache mit der US-Firma ist auch schon für Sie auf günstigem Wege für uns Deutschsprachige gelöst!
b) Renditen bis zu 18 Prozent!
Natürlich wird in Publikationen stets die Formulierung sichere Zinsen von 5 bis 18 Prozent pro Jahr angegeben und das ist auch richtig so.
Ich habe schon oft den Minimal- und den Maximalzinssatz gehabt und natürlich viel mittendrin. Als „kleiner Insider“ des Geschäfts weiß ich heute, wie man sich jede Menge 18-Prozenter ins Konto legt!
Eine Strategie, auf die Sie selbst nach jahrelangem Trial and Error kommen können oder die ich mit Ihnen im exklusivem America All-in Package teile, wenn Sie buchen und für drei Jahre in Vorkasse gehen.
Diese Limitierung ist wichtig für die Exklusivität und fair für die, die dabei sind. Außerdem ist es je nach Ihrem Investitionsvolumen finanziell eine sehr günstige Option, sich diesen strategischen Vorteil zu sichern.
Beweis:
Mit solchen 18-Prozentern werde ich mir im Mai wunderbar mein Portfolio an Tax Liens aufstocken. Wer ist noch dabei?
Kleine Rechnung zum oben abgebildeten Bespiel:
Am 21. Mai 2019 investierte ich 3.172,95 USD ins oben genannte Steuerschuldzertifikat. Fast auf den Tag acht Monate später bekam ich mein Geld zurück, weil der Schuldner seine Steuer an die Finanzkasse vom Landratsamt (Tax Collector vom County) bezahlt hat.
Die Differenz von Investition und Rückzahlung (3.553,70 US) betrug 380,75 USD. Das entspricht einem jährlichen Zinssatz von 18 Prozent.
Wo bekommen Sie sonst heute noch 18 Prozent sichere Zinsen?
Die einzige „Unsicherheit“ besteht darin, dass Sie nicht wissen, wann die Rückzahlung erfolgt. Das kann am nächsten Tag oder im Laufe der nächsten 24 Monate sein. Sonderfälle an dieser Stelle außen vorgelassen.
Mal angenommen, Ihnen gelingt es, nach meiner Strategie lediglich 10 solcher Zertifikate zu kaufen und die durchschnittliche Rückzahldauer wären 10 Monate, dann:
- dürfen Sie sich über einen Zinsertrag in Höhe von 4.759,43 USD freuen (hieraus lassen sich bequem die Unkosten für das Tax-Lien-Konstrukt begleichen) und
- Ihr Kapital steht für die nächste Saison wieder zur Verfügung!
Von mir ist ja bekannt, dass ich die Saison in verschiedenen Counties in Florida mitmache, aber die anderen Bundesstaaten außen vorlasse. Im Videokurs von Franz Mairhofer sehen Sie, wie man Tax Liens das ganze Jahr betreiben kann!
c) weitere Gelegenheiten entdecken!
Vielleicht erinnern Sie sich noch an eine Monatsmail aus dem letzten Jahr, in der ich Ihnen von einem Grundstückskauf berichtet habe. Voilà, hier ist es nochmal:
Um in Tax Liens einzusteigen, brauchen Sie anfangs nicht unser Profi-Paket zu erwerben. Sie sehen es an meinem Beispiel, dass es auch ohne geht. Seien sie aktiv und kreativ und Ihnen wird sich eine ganz neue Welt erschließen.
Möchten Sie ein paar Zahlen dazu sehen?
Gerne. Das Landratsamt ist eine gute Quelle von Informationen für Grundstücke:
Steuerwert: Von diesem Betrag wird die jährliche Grundsteuer berechnet. Die Verkaufspreise liegen im Allgemeinen (deutlich) darüber. Aber nicht immer, wie man anhand meines Deals sieht.
Grundstücke wie meines (3-Triple-Lot, Multi-Family) in einer Gegend mit nur noch sehr wenigen freien Grundstücken werden zwischen dem doppelten und dreifachen meines Einkaufspreises gehandelt!
Sale Price: ist der Kaufpreis ohne Berücksichtigung von Kosten wie Makler oder Title Company.
Was machen mit so einem Grundstück?
Man kann es sofort bebauen (in unserer Region haben wir geeignete Baufirmen an der Hand) und sich somit einen dauerhaften Strom von passivem Einkommen legen oder „flippen“. Damit ist der schnelle Weiterverkauf gemeint.
Mein Freund Franz Mairhofer würde vermutlich die Strategie des Short Sale – also eines schnellen Verkaufs mit Preisabschlag – durchführen. So ein Verkauf zu 42.000 USD innerhalb kürzester Zeit ist äußerst realistisch.
Würde man sich jedoch ausruhen, alles überdenken und sich ein ganzes Jahr damit Zeit lassen – wie ich es momentan tue – hätte man dennoch seinen Einsatz verdoppelt. 100 Prozent Rendite (vor Kosten, aber die kann man in diesem Fall beinahe unter den Tisch fallen lassen)!
… deswegen bin ich in Tax Liens engagiert!
Grundbesitz aufbauen
Ja, es gibt auch langfristige Player, die ganz gezielt Zertifikate auswählen, die möglichst nicht zurückbezahlt werden, um am Ende der Frist die Vollstreckung und den Eigentumsübertrag zu beantragen. Das wäre einen aufbauenden Artikel wert.
Heute ging es darum, Ihnen zu zeigen, was für den Einstieg in Investments mit Tax Liens erforderlich ist, welche Partner Sie sich ins Boot holen können und weswegen ein Engagement sich lohnen kann.
Potenziell kann jeder mit Tax Liens erfolgreich werden …
… aber es ist keine Geldanlage wie Festgeld oder andere vermeintlich sichere Finanzvehikel.
Tax Lien ist für mich ein finanzielles Hobby!
Eines, was mir hilft meinen Lebenstraum zu verwirklichen. Deswegen war mir von Anfang an klar: Das mache ich die nächsten Jahre!
Deswegen war ich bereit Anfangsinvestitionen zu tätigen, zu lernen und auch mal Fehlschläge zu akzeptieren. Wie sehen Sie das? Was wären Sie bereit zu investieren?
Oder, wenn Sie bereits Investor sind: Welche Erfahrungen haben Sie schon gemacht?
Gelbe Umsetzungsbuttons für Sie:
Individuelle Beratung gewünscht?
Falls Sie sich unsicher sind und vorab in einem persönlichen Gespräch Details besprechen möchten, dann kann es eine gute Investition sein, eine Beratungssession mit mir zu buchen.
Im besten Fall haben Sie am Ende des Gesprächs eine Entscheidung getroffen:
a) ja, ich starte sofort und freue mich auf die Unterstützung, die geboten wird,
b) ich muss noch etwas warten bzw. Kapital ansparen,
c) nein, eigentlich habe ich mir das anders vorgestellt.
Seien Sie auf jeden Fall ehrlich zu sich selbst – aber seien Sie auch ein ganzer Kerl (oder Frau) und haben Mut, etwas zu tun, worauf Sie stolz sein können!
Nach dem Umsetzen können Sie hier weiter recherchieren:
- Deutscher Tax-Lien-Investor hilft Neulingen beim Einstieg
- Mein vermietetes Haus wandert aus!
- Bankkonto für LLC oder Corporation in Europa eröffnen
Artikel mit persönlichen Anmerkungen vorgetragen:
Darf gerne weiterempfohlen werden 🙂 Danke!
Dixie County – Bidding Begins – 5/14/2020
Duval County – Bidding Begins – 5/11/2020
Gadsden County – Bidding Begins – 5/14/2020
Gilchrist County – Bidding Begins – 5/13/2020
Hendry County – Bidding Begins – 5/11/2020
Hernando County – Bidding Begins – 5/1/2020
Highlands County – Bidding Begins – 5/6/2020
Lafayette County – Bidding Begins – 5/12/2020
Lee County – Bidding Begins – 4/27/2020
Orange County – Bidding Begins – 5/8/2020
Palm Beach County – Bidding Begins – 5/6/2020
Polk County – Bidding Begins – 5/1/2020
Putnam County – Bidding Begins – 5/8/2020
Sarasota County – Bidding Begins – 5/6/2020
Seminole County – Bidding Begins – 5/11/2020
Suwannee County – Bidding Begins – 5/12/2020
Taylor County – Bidding Begins – 5/8/2020
Die Counties über LienHub starten im Mai. Benötigt jemand noch die genauen Startdaten von: Alachua, Bay, Brevard, Broward, Charlotte, Citrus, Collier, Escambia, Flagler, Hillsborough, Indian River, Lake, Martin, Miami-Dade, Monroe, Nassau, Okaloosa, Osceola, Pasco, Pinellas, Santa Rosa, St. Lucie, Sumter, Volusia, Walton?
Weiß jemand wann man im Lee County Zertifikate direkt vom County kaufen kann? Also wann Over the Counter startet?
Hallo Michi,
bitte entschuldige, habe erst jetzt deine Frage gesehen. Die übrig gebliebenen Liens kann man bereits jetzt schon zu 18 Prozent erwerben. Wir haben uns eine Excel-Tabelle gemacht. Magst du die auch nutzen? Es sind eine vierstellige Anzahl von Liens, aber man muss wirklich ganz genau hinschauen. 🙂
Hallo Richard,
ja ich hätte Interesse an der Liste.
Wo kann man die Zertifikate kaufen?
Kannst du mir den Link geben.
Hallo Michi,
als Teilnehmer von unserem Aufsteiger-Training habe ich dir die tagesaktuelle Excelliste mit den 18%-Prozentern sowie die Kontaktinfo zugesendet. Vielleicht findest du für dich noch etwas Spannendes drin. Viel Erfolg!
Vielen Dank Richard für die Liste!
Ich habe noch ein paar interessante Liens gefunden und auch welche gekauft!
Habt ihr schon mal in Lee County die Gutschrift per ACH überweisen lassen, anstatt Scheck zuschicken lassen? Wenn ja wie geht das genau?
Fallen bei einem Kauf von Zertifikaten Bearbeitungsgebühren in Florida bzw. Lee County an?
Heute geht es los!
Soweit ich weiß bucht Lee County immer automatisch zurückbezahlte Liens automatisch auf dein Girokonto. Jedenfalls war das bei so. Keine Gebühr seitens des Countys. Keine Gebühr seitens der Bank. Rendite zu 100 % unsere. 🙂
Habe mir für die Beantwortung des Kommentars meine Kaufabrechnung vom Jahr 2019 angesehen und dort keine Gebühr für den Kauf von Zertifikaten feststellen können. Aktuell ist die Seite von RealAuktion noch offline. Müsste aber in ein paar Stunden freigeschaltet werden. Dort müsste es in den „Biding Rules“ stehen, wenn eine Gebühr anfallen sollte.
Super! Vielen Dank. Das sind super Aussichten.
In „meinem“ County gibt es dieses Jahr Zertifikate im Wert von 61 Million US-Dollar zur Versteigerung. Das sind 50 Prozent mehr als im Vorjahr.
In Gesamt-Florida sind es über 800 Million Dollar an Tax Liens auf die geboten werden kann.
Für unsere All-in-Leute haben wir den internen Bereich erweitet. Gerade für unser Neueinsteiger, dürfte das sehr nützlich sein.
Ich würde gerne in Tax Liens einsteigen, aber erstmal ohne eine Steuernummer zu beantragen bzw. in den USA ein Gewerbe anzumelden.
– Kann man als Ausländer (zumindest in manchen Staaten) auch ohne Tax ID an Onlineauktionen teilnehmen und was sind die Plattformen?
– Genügt in dem Fall wirklich nur ein Girokonto (von TransferWise), von dem aus man dann auch die ausstehende Summe per Überweisung veranlasst?
– Wie viel Zeit hat man nach dem Gewinn einer Auktion zum Begleichen der Schulden und was passiert, wenn man nicht zahlt?
– Welche IDs werden für ein Konto bei einer Online-Auktionsplattform angefordert?
– Man muss sicher eine Adresse angeben, mit der man dann auch als Eigentümer eingetragen wird, sollten die Schulden nicht zurückgezahlt werden. Wird hier eine deutsche Adresse akzeptiert oder schicken die Amis keine Post über den Teich? Ist in den USA die Kommunikation mit Behörden auch ausschließlich per Email möglich?
– Welchen Prozentsatz an Eigentum gibst du bei Auktionen an? Hat man mit 100% überhaupt Erfolg und wie kompliziert wird es, wenn man nicht alleiniger Besitzer ist?
– Leider kann man ja schlecht auf zehn Auktionen bieten, in der Hoffnung bei einer den Zuschlag zu kriegen und am Ende hat man Glück bzw. Pech und kriegt alle, was man gar nicht bezahlen könnte. Tipps? Eher früh oder spät online bieten und kann man die anderen Gebote in Echtzeit sehen? Geht es wie bei Ebay am Ende einer Online-Auktion nochmal hoch her?
– Wie viel mehr Wert als die Schulden sollte ein Grundstück bzw. die Immobilie sein und kann man sich auf die Wertangabe bei Auktionen verlassen?
– Bevorzugst du Grundstücke mit oder ohne Immobilie als Sicherheit?
– Übernimmt die Stadt vollends die Schuldeneintreibung oder erwartet mich am Ende doch noch Bürokratie, wenn die Zahlungen ausbleiben?
– Hast du eine Tabelle, in welchen Staaten die Zinsen am höchsten sind?
Um es ganz klar zu sagen: Wer in Tax Liens investieren möchte, muss von Anfang an (steuerlich) professionell arbeiten. Man geht Vereinbarungen mit US-Regierungsbehörden ein. Eine US-Steuernummer ist Pflicht. Zinsen sind einkommensteuerpflichtig.
Robert Kiyosaki benutzt gerne das Wort „qualifizierter Investor“. Ich mag dieses Wort auch. Wer in Tax Liens investieren möchte, muss sich einen professionellen Stand erarbeiten. Ein guter Einstieg ist der oben empfohlene Videokurs von Franz.
Die Antworten auf weiteren Fragen ergeben sich aus dem Videokurs.
Viele Banken/Broker in Deutschland stehen ja US-Personen sagen wir mal kritisch gegenüber und eröffnen wegen der Regulierung für diese ungern Kontos und Depots.
Nun steht im Artikel:
„Viele US-Counties lassen nur US-Personen zur Tax-Lien-Auktion zu. Als Ausländer können Sie eine US-Firma gründen. Diese gilt als US-Person und mit dieser können Sie an den Auktionen teilnehmen.“
Dazu wäre meine Frage, wenn man also eine solche US-Firma gründet, zählt man selbst (!) dann auch als US-Steuerperson?
(Falls ja, besteht dann auch eine Meldepflicht über die Statusänderung an die eigenen bestehenden Bankverbindungen, sodass diese bestehende Depots und Konten schließen könnten?)
Danke für die Antwort schonmal im Voraus.
Bravo, Sehr schöner Punkt Ced!
Mit der Gründung einer US-Firma ist dieses Steuerobjekt, aber man als Person nicht. Das ist der Clou dabei. Du kannst weiterhin ehrlich angeben, du nicht der US-Steuerpflicht unterliegst. Das tust du ja nicht, sondern nur dein Investment. Du siehst das daran, dass die US-Firma eine Steuernummer bekommt – du als Person aber nicht.
Hi Richard
Vielen Dank für deine wertvolle Seite über Tax Liens.
Mir sind noch dazu einige Fragen aufgekommen:
– Ist die Situation momentan mit Corona immer noch die gleiche wie vorher?
-Von der erwähnten Rendite bis zu 18%, wie viel bleibt nach den Unternehmenssteuern / Gewinnsteuer in der USA übrig?
Ich bedanke mich im Voraus!
Lg Beat
Lieber Beat,
auf Grund von Corona hat es einige zeitliche Verschiebungen bei den Auktionen im Jahr 2020 gegeben. In Florida um etwa einen Monat. Dieses Jahr lief es wieder normal. Aus Tax-Lien-Investoren-Sicht ist Corona derzeit kein großes Thema. Interessant könnte es in den nächsten Jahren werden, falls es zu einer Übersterblichkeit kommt. Das betrifft den Immobilienmarkt allgemein. Als Tax-Lien-Investoren bekommen wir die Auswirkungen erst zeitversetzt zu sehen, da die Grundsteuer in den meisten Bundessstaaten jährlich zu entrichten ist.
Die Unternehmenssteuern (corporate income tax) betragen aktuell bei einer Firma, die als Corporation besteuert wird, 21 % auf den Gewinn auf nationaler Ebene. Auf bundesstaatlicher Ebene fällt in Florida unter 50.000 Dollar Gewinn keine bundesstaatliche Steuer an. Falls man drüber kommt, wären es 5,5 %. Weitere Steuern fallen nicht an. Zudem gibt es keinerlei sich finanziell negativ auswirkende Zwangsmitgliedschaften wie man es aus Deutschland kennt (z.B. IHK etc.).
Da der Gewinn und nicht der Zinsertrag besteuert wird, kann man keine prozentuale Angabe wie beispielsweise 14,22 % machen. Alle der Investitionen entgegenstehenden Kosten können als Abzug gelten gemacht werden und senken somit den zu versteuernden Gewinn.
Zwei sehr schöne Fragen, vielen Dank!