Speziell für Immobilien-Investoren

Steuern in Florida

Vorab: Diese Seite ist keine Steuerberatung, sondern spiegelt meine eigenen Recherchen und Erfahrungen wieder.

So wie ich Feedback bekommen habe, ist das für manch anderen (potenziellen) Investor sehr nützlich. Gerne weiterhin Feedback, danke!

Grunderwerbssteuer (Florida Documentary Stamp Tax)

Im eigentlichen Sinn gibt es keine Grunderwerbssteuer (Real Property Transfer Tax), aber eine Stempelsteuer auf Dokumente, die einen Immobilienübertrag dokumentieren.

Die Steuer beträgt in allen Counties (außer Miami-Dade) 0,7 Prozent und fällt einmalig bei der Ausstellung des Deeds an.

Höhe der Steuer 0,70 USD auf 100,00 USD vom Übertragungswert (üblicherweise Kaufpreis – Contract sales price)
Wer bekommt die Steuer? Bundesstaat Florida
Wer zahlt die Steuer? Käufer oder Verkäufer der Immobilie, je nachdem was vereinbart wurde; statistisch wesentlich häufiger zahlt der Verkäufer die Steuer
Wer führt die Steuer wann ab? üblicher- und praktischerweise die Title Company im Zuge des Eigentumübertrags

Beispiel „Grundstückskauf“

Ein Investor kauft günstig für nur 9.200,00 USD ein Grundstück in einer noch nicht sonderlich entwickelten Lage. Die Steuer beträgt 64,40 USD. Die Berechnung ist in der HUD nachvollziehbar:

Grunderwerbssteuer in Florida

Beispiel „Ferienhaus“

Eine Familie aus Deutschland entschließt sich nach dem dritten Urlaub ein Ferienhaus zu 300.000,00 USD zu kaufen. Die Stempelsteuer beträgt 2.100 USD (300.000 / 100 × 0,7).

Würde die Familie 2/3 finanzieren – was aus Investorensicht interessant wäre –, würden noch 700 USD zusätzliche Stempelsteuer für die Mortgage bzw. die Eintragung des Darlehens auf das Grundstück hinzukommen.

Wird häufig übersehen: Stempelsteuer für Mortgages

Häufig übersehen wird, dass es zusätzlich zur Stempelsteuer auf den Deed noch eine Stempelsteuer auf die Mortgage gibt. Diese ist mit 0,35 Prozent nur halb so hoch. Barzahler sind davon nicht betroffen!

Je nach Marktlage kann man vereinbaren, dass der andere die Documentary Stamp Tax für die Finanzierung übernimmt oder anteilig bezahlt wird. Mehr zur Strategie bei Verhandlungen in unserer Sunshine Invest Academy.

Insgesamt belaufen sich die Abgaben beim Immobilienerwerb auf maximal 1,05 Prozent. Deutschland: 3,5 % bis 6,5 %.

Grundsteuer (Real Estate Tax)

Die Grundsteuer ist ein sehr umfangreiches Thema, welchem wir künftig einen eigenen Beitrag widmen werden. Für den (potenziellen) Investor hier eine Kurzfassung für die Grobkalkulation.

Ausgangslage für die Berechnung der Grundsteuer ist der amtlich geschätzte Wert des Hauses bzw. des Grundstücks. Dieser wird jährlich vom Property Appraiser festgelegt. Er ist nicht identisch mit dem letzten Kaufpreis. Es fließen aber die Kaufpreise ähnlicher Objekte in der Umgebung in die Schätzung mit ein.

Die größten Posten vom „Real Estate Tax Bill“ sind Ausgaben des Landkreises oder der nächsten Kommunalebene. Weiterhin befinden sich allgemein verordnete Service­dienst­leistungen wie beispielsweise „Mosquito Control“ darauf.

Wenn Sie kalkulieren wollen, rechnen Sie für die Stadt Cape Coral mit 2 % vom „Taxable Value“. (Wie Sie den bei Immobilien herausfinden, die Ihnen (noch) nicht gehören, finden Sie bei uns im internen Bereich.)

Rabatt auf überpünktliche Steuerzahlung

Rabatte bis zu 4 % erhalten Sie, wenn Sie Ihre Steuer vorzeitig bezahlen. Jeder Monat vor Fälligkeit bringt 1 Prozent Nachlass.

Aus einer Steuerschuld wird ein Anlage-Zertifikat

Wenn Sie Ihre Steuer nicht bezahlen, wird diese als Zertifikat an eine Investoren­gruppe zum Niedrigstgebot versteigert. Das verschafft Ihnen als Immobilien­besitzer in einer Phase mit knapper Liquidität zwei Jahre Aufschub.

Sie müssen allerdings dafür je nach Investoren­gebot Zinsen zwischen 5 und 18 Prozent bezahlen! Wenn Sie lieber solche Zinsen bekommen möchten, werden Sie Tax-Lien-Investor.

Mein erstes Tax Lien Haus

Das ist das Haus zu meinem ersten Tax Lien. Verzinsung zu beachtlichen 12,5 Prozent … aber günstiger als ein Kredit auf Kreditkarte!

Umsatzsteuer (Sales Tax)

Betrifft Sie als Immobilienbesitzer nur, wenn Sie unter 6 Monaten und einem Tag vermieten. Das ist die typische Ferienhausvermietung. Der Steuersatz beträgt floridaweit 6 Prozent. Die Counties (Landkreise) können einen Zuschlag erheben.

„Mein“ County Lee, in dem die Stadt Cape Coral liegt, erhebt seit dem 1. Januar 2019 0,5 Prozent. Die Gesamtsteuer beträgt demnach 6,5 Prozent.

Höhe der Steuer 6 % vom Kaufpreis (bei einem Ferienhaus von der Nettomiete)
Zuschlag des Landkreises (Surtax) 0,5 % beispielsweise im Lee County
Wer bekommt die Steuer? Bundesstaat Florida + ggf. der Landkreis seinen Zuschlag
Wer zahlt die Steuer? Käufer bzw. Mieter
Wann entsteht die Steuer und wer führt die Steuer ab? Im Falle einer Vermietung einer Ferienimmobilie entsteht die Steuerpflicht in dem Moment, in dem die Miete fließt. Bei der üblichen Vorkasse entsteht die Steuerpflicht ebenso Monate vor dem eigentlichen Mietbeginn.
Die Steuer fällt auch an, wenn die Mietzahlung in Euro auf ein Bankkonto in Deutschland erfolgt! Wie man das praktisch löst, wird ein weiterer Artikel zeigen.

Hinweis der Vollständigkeit halber: Beim Verkauf von Immobilien fällt keine Sales Tax an, sondern lediglich die Documentary Stamp Tax, die wesentlich niedriger ist.

Bei der Kurzzeitvermietung von Immobilien fallen 11,5 % Steuern an

Neben der Sales Tax wird noch eine Steuer für die Kurzzeitmiete erhoben. Daraus sollen vor allem Touristenattraktionen bezahlt werden. Deswegen trägt sie auch den Namen:

Kurtaxe (Tourist Tax)

Die Tourist Tax ist genauso wie die Sales Tax an die Vermietung unter 6 Monaten und einem Tag gekoppelt.

Service von Vermietungsplattformen sowie Property-Management-Firmen

Falls Sie über Plattformen wie Airbnb, HomeAway oder FeWo-direkt vermieten, führen diese Plattformen diese Steuern ab.

Den gleichen Service übernehmen die meisten lokalen Property-Management-Firmen, die häufig als Dienstleister vor Ort für europäische Ferienhausbesitzer mit Vermietungsauftrag tätig sind. Das betrifft die Sales und Tourist Tax gemeinsam.

Haus mit Pool in Florida

Großzügig angelegtes Einfamilienhaus (Single Family Home) in der Vermietung an Feriengäste. Welche Raten man nehmen kann und wie man Gäste gewinnt, erläutert ein anderer Artikel.

Einkommenssteuer (Income Tax)

Selbst wenn Sie gehört haben, dass Florida zu den Bundesstaaten gehört, die keine Einkommenssteuer haben, gibt es eine Einkommenssteuer zu berücksichtigen. Denn: Einkommenssteuer gibt es bis auf wenige Ausnahmen auf zwei Ebenen:

  • Bundesebene
  • Bundesstaatsebene (Florida hat keine)

Ob Sie tatsächlich Einkommenssteuer zahlen, hängt von vielen Faktoren ab wie davon, was man alles als Kosten den Einnahmen aus der Vermietung gegenüberstellt.

Spätestens bei diesem Punkt werden Sie merken, dass eine gute und individuelle Steuerberatung sinnvoll ist. Inspirationen, welche Punkte Sie bei Ihrem Steuerberater ansprechen sollten, und auch ein paar Empfehlungen finden Sie bei uns im Investoren-Bereich.

Empfinden Sie das als viel oder schwer?

Schwer sind viele Dinge, die man zum ersten Mal macht. Lassen Sie sich davon bloß nicht abhalten. Es ist alles – auch mit unserer Hilfe – erlernbar. Zudem gibt es gute Service-Dienstleister, deren Business es ist, Ihnen zu helfen.

Die meisten Deutschen haben ein Haus oder Grundstück in Florida gekauft, ohne all das zu wissen, und das war vermutlich auch gut so. Man wächst mit den Herausforderungen.

Für uns Investoren, die ein Property-Portfolio aufbauen, um Vermögen und passives Einkommen zu generieren, ist es natürlich nützlich, sich mit steuerlichen Themen auseinander­zu­setzen. Im US-Steuerrecht gibt es einige interessante „Loopholes“, die wir uns an anderer Stelle noch genauer ansehen werden.

So kann auch ein Investment aussehen:

Duplex in Cape Coral

Vielleicht optisch nicht die schönste Immobilie, aber wenn Sie in Duplexe investieren und diese langfristig vermieten, haben Sie steuerlich nur noch mit der jährlichen Grundsteuer zu tun.
Income Tax natürlich auch, aber hier kommt es darauf an, ob Sie Ihre Investments privat halten oder in US-Firmen strukturiert haben.

Weitere Inspirationen für Sie:

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