Ablauf und Tipps

Florida: Kauf eines Grundstücks

Dieser Artikel richtet sich an Leute, die noch kein Grundstück in Florida (oder in anderen US-Bundesstaaten) gekauft haben.

Haben Sie bereits eigene Erfahrungen?

Ich freue mich, wenn Sie über die Kommentarfunktion ergänzen. Danke schön!

Grundstück in Florida besichtigen

Der Autor (selbst Investor) bei einer Grundstücksbesichtigung im Norden von Cape Coral.

Makler – benötige ich einen?

Nein, aber es ist empfehlenswert, Immobilien und in den meisten Fällen auch Land über einen Makler zu kaufen.

In Florida ist die gängige Bezeichnung dafür Realtor und als Käufer bezahlen Sie die Makler-Dienstleistung nicht.

Der Verkäufer trägt die Kosten des oder der Realtors.

Ja, sie haben richtig gelesen: Mehrzahl. Es ist weit verbreitet, dass sowohl Käufer wie Verkäufer einen Realtor haben. Der jeweilige Realtor vertritt ausschließlich die Interessen seines Auftraggebers, auch wenn der eine vom anderen bezahlt wird. Das ist ein Unterschied zu Deutschland!

So wie in Deutschland gibt es 6 Prozent vom Verkaufs­preis als Vermittlungs­provision, die grund­sätzlich zu jeweils 3 Prozent an die Makler gehen. Gehören diese einer Makler(franchise)firma wie Re/Max oder Engel&Völkers an, müssen diese davon ebenfalls zwischen 20 und 80 Prozent abgeben. Das für Sie als Leser als Hintergrundinfo.

Warum ist ein Makler für Sie von Vorteil?

  • Sie können seine Markt­kenntnisse nutzen
    Im besten Fall kennt sich der Makler hervorragend in der Umgebung aus und kann ihnen detaillierte Auskünfte zum Ist-Stand und der geplanten Entwicklung der Gegend geben.
  • Sie werden professionell durch den Kaufprozess begleitet
    Von der Angebotserstellung – ja, es gehört zu den Aufgaben des Käufers, ein Kaufangebot abzugeben – bis zum Immobilienübertrag ist der Realtor an Ihrer Seite. Er achtet auf die Fristeneinhaltung und darauf, ob die Dokumente wirklich dem entsprechen, was vereinbart wurde.
  • Sie bekommen Antwort auf Ihre Fragen
    Gerade beim ersten Kauf in den USA werden viele Fragen auftauchen. Mit einem Makler haben Sie einen Verbündeten an Ihrer Seite.
  • Auswahl des Grundstücks
    Falls Sie noch nicht über Zillow, Trulia oder regionale Immobilien­informationen ein für Sie kaufbares Grundstück gefunden haben, können Sie bei „Ihrem“ Makler einen Suchauftrag im MLS-System anlegen. Was das genau ist und wie es funktioniert, dazu im Verlauf des Artikels mehr.
Cape Coral Grundstücke

Cape Coral, als die Grundstücke noch günstiger waren

Grundstück bereits gefunden?

Dann ist der nächste Schritt:

Abgabe des Kaufangebots

Selbst wenn Sie direkt vor einem Grundstück mit einem Schild „for sale“ stehen und der Preis aus weiteren Details klar erkennbar ist, obliegt es Ihnen als Käufer, ein förmliches Angebot abzugeben.

Da fast alle Verkäufer ebenfalls mit einem Makler zusammenarbeiten, wird das Angebot an seinen Makler übersendet. Wer das ist, ist aus dem MLS-System ersichtlich. Dieser prüft Ihr Angebot und hält Rücksprache mit dem Verkäufer.

Falls Sie mit einem unerfahrenen Makler zusammenarbeiten und dieser ein Angebot in Höhe des angegebenen Preises schreibt, könnte es sein, dass das Angebot innerhalb von wenigen Minuten angenommen wird und damit schon ein rechtsgültiger Vertrag geschlossen ist. So schnell kann das gehen!

Natürlich werden Sie nicht ganz den vollen Preis bieten und Sie werden sich eine clevere, wenig offen­sicht­liche Rücktritts­klausel einbauen lassen (falls Sie nicht 100%ig sicher sind, dass Sie kaufen wollen). Solche Infos finden Sie natürlich auch in unserem America All-in-Package.

Grundstück in Florida preisreduziert

Was finanziell sexy ist, sieht nicht immer optisch sexy aus. Wäre ein Grundstückskauf für Sie in Florida ein Investment oder möchten Sie sich (später) Ihr Traumhaus darauf errichten?

Wie gibt man das Kaufangebot ab?

In unserem bevorzugten Fall macht das ein Makler elektronisch. Sie erkennen vielleicht schon:

Zum Kauf oder Verkauf von Immobilien muss man nicht in den USA anwesend sein

Oder anders ausgedrückt: Sie können alles bequem vom Wohnzimmer in Deutschland machen. So wie unsere Tax-Lien-Investoren auch.

Natürlich können Sie auch vor Ort im Maklerbüro den elektronischen „Papierkram“ machen.

Ist man sich mit seinem Immobilienmakler über den Kaufpreis und die anderen Eckdaten einig, bekommt man üblicherweise eine E-Mail, in der man auf einen Link klickt und so auf eine personalisierte Unterseite von FloridaRealtors kommt. Das Dokument heißt Vacant Land Contract.

Das Angebot enthält bereits alle Angaben eines Kaufvertrages. Es wird ja zum rechtsgültigen Kaufvertrag, wenn der Verkäufer zustimmt. Dann ist dieser Teil erledigt.

In der Praxis kommt es oft vor, dass es wegen des Preises noch ein bis drei mal hin und her geht.

Beim Vacant Land Contract handelt es sich um einen Standard­vertrag, der alle paar Jahre von den Anwälten von Florida Realtors auf den neusten Stand gebracht wird. Am Vertragstext werden Sie nichts ändern können, aber an den Optionen, die der Standardvertrag bereithält. Befragen Sie dazu Ihren Realtor!

Damit das Angebot abgesendet wird, wird am Ende jeder der – aktuell sieben – Seiten mit einer Kurzunterschrift (Initialen) und auf der letzte Seite mit der Vollausschrift des Namens unterzeichnet. Zusätzliche Angaben von Ihrem Computer werden zur Sicherung mitgespeichert. Nach US-Recht ist dieses Verfahren rechtssicher. Also bitte keine leichtfertigen Angebote abgeben!

Vacant Land Contract Florida

7-seitiges Kaufangebot für ein Grundstück in Florida. Wird das Angebot angenommen, ist es ein rechtswirksamer Vertrag. In unserem internen Bereich gibt es mehr als diesen kleinen Ausschnitt zu sehen. 😉

Wie geht es weiter?

Sobald Einigung über den Kauf besteht (und Ihr Angebot angenommen ist), wird Ihnen ein guter Makler die Timeline auf Basis von den Daten aus dem Kaufvertrag und den gesetzlichen Vorgaben ausgerechnet zur Verfügung stellen. Das kann beispielsweise so aussehen:

Offer and Sale Timeline

Im Gegensatz zu vielen deutschen Immobilientransaktionen sind die Fristen recht kurz bemessen. Achten Sie unbedingt auf die Einhaltung ihrerseits.

Effective Date oder Execution Date ist der Tag, an dem Ihr Angebot angenommen wurde, der Tag der Einigung. Ab dann beginnen alle Fristen zu laufen.

Anzahlung (Escrow)

Es ist üblich, dass mit Abgabe des Angebots eine Anzahlung – zur Dokumentation der Ernsthaftigkeit – getätigt wird. Die Anzahlung ist verloren, wenn Sie nach Annahme Ihres Angebots vom Kaufvertrag zurücktreten. Es sei denn, Sie haben eine „Sicherungs­klausel“, wie in unserem Package vorgestellt, eingebaut.

Im Gegensatz zur eigentlichen Kaufpreiszahlung kann die Anzahlung per Scheck getätigt werden. Diese wird bei der Title Company eingezahlt. Über weitere Zahlungsmöglichkeiten und Fristen informiert Sie gerne Ihr Realtor. Das ist von Title Company zu Title Company leicht unterschiedlich.

Eine Überweisung auf das Bankkonto der Title Company ist aber immer möglich.

Die Höhe der Anzahlung beträgt üblicher Weise 3 bis 5 Prozent vom Kaufpreis, bei günstigen Grundstücken abweichend davon 1.000 US-Dollar.

Sollte der Verkäufer aus irgendeinem Grund zurücktreten, bekommt man selbstverständlich seine Anzahlung zu 100 % von der Title Company erstattet.

Inspektion?

Üblicherweise räumen Sie sich bzw. bekommen Sie das Recht einer genauer Inspektion des Kaufobjekts eingeräumt. Das ist insbesondere bei Häusern und Wohnungen wichtig.

Ein leeres Grundstück werden Sie vermutlich schon vor Abgabe des Angebots genauer angesehen haben. Aber jetzt könnten Sie – was davor nicht erlaubt wäre – beispielsweise eine Bohrprobe anfertigen lassen. Es gibt Firmen, die bieten speziell Inspektionen für Immobilienkäufer an, und Sie erhalten anschließend ein detailliertes Protokoll.

Wer ein unbebautes Grundstück in Stadtlage wie in Cape Coral kauft, kann sich meistens die Inspektion sparen, weil die meisten Informationen sowieso offensichtlich sind. In ländlichen Regionen, wo beispielsweise nicht sicher ist, ob ein Brunnen und ein Abwassersystem gebaut werden können, kann das aber durchaus Sinn machen. Fragen Sie Ihren Realtor!

Grundstück umgewandelt

Zu einem späteren Zeitpunkt könnte ihr Grundstück so aussehen …

… oder so, dann verdient Ihr Grundstück Geld:

Bebautes Grundstück in Cape Coral

Bebautes Grundstück in Cape Coral. Immobilien als Cashflow-Maschine?

Kaufpreiszahlung und Eigentumsübertrag

Mindestens drei Tage vor Eigentumsübertrag (Closing Day) bekommt der Käufer das Dokument HUD zur Verfügung gestellt. Man sollte es auf Richtigkeit prüfen.

Das HUD-Dokument muss (!) im Original vom Käufer unterschrieben werden und bis zum oder am Closing Day bei der Title Company vorliegen. Ein Fax oder ein Scan per E-Mail genügten in meinem Fall (aktuelle Rechtslage) nicht.

Mit DHL Express kann das Dokument am nächsten (spätestens am übernächsten) Tag in den USA zugestellt werden. Selbst die kurze 3-Tage-Frist kann von Deutschland aus leicht eingehalten werden. Die Kosten liegen ungefähr bei 60 Euro.

Ebenso muss die Zahlung des Kaufpreises, so wie im Anschreiben zur HUD genannt, bis zum oder am Closing Day erfolgen.

Ist beides erfüllt, findet am Closing Day die Eigentums­übertragung statt.

Auf Verzugsfolgen, wenn die HUD oder das Geld nicht rechtzeitig eingeht, gehen wir in diesem Grundlagenartikel nicht ein … aber Sie haben ja einen professionellen Makler an Ihrer Seite und/oder sind in unserer Invest Academy.

Kurzer Hinweis zur Kaufpreiszahlung

Die Überweisung des Kaufpreises kann und wird nach Bedarf gerne einen eigenen Artikel füllen. Vorab diese Punkte:

  • Falls Sie ein US-Bankkonto haben, denken Sie bitte daran, dass Überweisungen – auch nationale – grundsätzlich Ihre Anwesenheit in der Bankfiliale benötigen. Deswegen sind ja Schecks in den USA immer noch so beliebt! Sie werden jedoch seit einiger Zeit kaum noch von den Title Companies akzeptiert, weil diese ja rückbuchbar sind.
  • Da es für uns deutsche Investoren oft eine Hürde ist, persönlich in der Bankfiliale für eine Überweisung zu erscheinen, ist es sinnvoll, im Vorfeld Vorbereitungen zu treffen. Das kann beispielsweise sein:
    • bei einer Bank ein Konto zu eröffnen, bei der man telefonische Überweisungen tätigen kann (man erhält dazu eine Telefon-PIN)
    • man eröffnet ein Konto bei so einer kleinen Bank, bei der die ganze Regulierung die persönlichen Beziehungen noch nicht ersetzt hat
    • man nutzt internationale Money-Transfer-Dienstleister wie TransferWise.

Auf jeden Fall ist es im Rahmen des Möglichen, pünktlich den Kaufpreis auf dem Konto der Title Company aufbuchen zu lassen!

Jetzt ist es „Ihr“ Land

Falls Sie das Grundstück auf eine deutsche Adresse gekauft haben – das ist genauso möglich wie auf eine US-Adresse, auch wenn Sie dort (noch nicht) wohnen –, dann bekommen Sie in den nächsten Wochen Briefpost von der Title Company. Enthalten ist der „Deed“ mit handschriftlichen Unterschriften und die Versicherung der Title Company dazu.

Wesentlich schneller können Sie bereits den Eigentumsübertrag in den öffentlichen Portalen (Property Appraiser bzw. Steuerbehörde des Countys) sehen.

Fragen?

Einfache und allgemeine Fragen werden gerne über die Kommentarfunktion am Ende der Seite beantwortet. Tiefergehendes oder Begleitung beim Aufbau eines Property Portfolios in Florida (künftig auch Texas) gerne über unsere Beratungsschiene.

Bitte beachten Sie, dass ein Immobilien­makler – der gerne auch verkaufen möchte – Sie auf Kosten des Verkäufers berät. Er oder sie (es gibt ganz hervorragende Maklerinnen!) kann Sie fabelhaft zur Immobilie an sich beraten, insbesondere auch zum lokalen Markt und dessen Entwicklung. Auch im Nachhinein sind viele gute Makler noch für Sie ansprechbar, wenn Sie beispielsweise im Anschluss Hilfe benötigen.

Um überhaupt die Entscheidung zu treffen, ob man in den US-Immobilien­markt – insbesondere in unbebaute Grundstücke – investieren möchte, kann es sinnvoll sein, sich einen anderen Berater zunutze zu machen.

Falls die Grundsatzentscheidung positiv ausfällt, wird eine Frage mit weitreichenden Konsequenzen sein: Wie organisiere ich meine Struktur? Wie stelle ich mich für die nächsten Jahre organisatorisch, wirtschaftlich und steuerlich auf?

Falls Sie diesen Artikel in Vorbereitung eines Grundstückskaufs für das Daraufsetzen einer Ferienimmobilie ausschließlich für die Eigennutzung planen, bekommen Sie das vermutlich auch ohne uns wunderbar hin.

Unser Team und ich wünschen Ihnen viel Freude und Erfolg mit Immobilien­investments in Amerika!

Grundstück Florida

Der Autor mit einem seiner Kinder auf seinem neuesten Grundstück in Florida.

FAQs (häufig gestellte Fragen und Antworten)

Wie finde ich einen (deutschsprachigen) Makler?

Irgendeinen Makler zu finden, ist super einfach. Allein in meiner Stammregion Cape Coral / Fort Myers gibt es mehr als 7.000 (!) lizenzierte Immobilienmakler. Überlassen Sie die Wahl des Makler nicht dem Zufall, indem Sie einfach den nehmen, der das Objekt hat.

Wenn Sie vielleicht künftig öfter kaufen oder verkaufen wollen, lohnt es sich, eine persönliche Beziehung aus Vertrauen und Respekt einzugehen.

Fragen Sie im internen Bereich mich und andere Immobilien­investoren gerne nach Empfehlungen in Ihrer bevorzugten Region. Ein Immobilienmakler sollte möglichst direkt vor Ort sein.

Das heißt gleichzeitig: Der offensichtliche Grund, mit mehreren Maklern zusammen­zu­arbeiten ist, wenn Sie in mehreren Regionen unterwegs sind. Sie werden beispielsweise einen Makler in Sarasota haben, einen in Naples und wieder einen anderen für Fort Lauderdale.

Was ist das MLS-System?

MLS bedeutet „multiple listings service“. Es ist das Online-System, dem alle in Florida lizenzierten Makler angeschlossen sind und wo die besten Immobilien­informationen vorliegen.

Alle anderen großen Portale wie Zillow und Trulia beziehen (zeitverzögert) ihre Daten – aber eben nicht alle – aus MLS.

Grundstück im MLS Florida

Ausschnitt aus meiner MLS-Recherche. Man kann aus über 100 Kriterien einen Suchauftrag erstellen lassen und wird über neue Angebote und Preisveränderungen per E-Mail informiert.
Sehr empfehlenswert, weil manchmal Angebote innerhalb von wenigen Stunden (bevor sie bei Trulia und Zillow überhaupt erscheinen) wieder vom Markt weg sind.
Es gibt Investoren, die genau wissen, was Sie kaufen möchten, und innerhalb kürzester Zeit zuschlagen, wenn der Preis stimmt. Dazu ist es wichtig, sich seine Struktur aufzubauen. Alles nicht so schwer, wie man vielleicht denkt, und bei uns ist man in guter Investoren-Gesellschaft.

Für „unsere“ Leute können wir Suchaufträge anlegen lassen!

Was ist eine Title Company?

Vereinfacht gesagt: Das was ein Notar in Deutschland beim Immobilienkauf macht, macht in den USA eine Title Company (und noch einiges mehr). Im Gegensatz zu Deutschland brauchen Sie nicht persönlich erscheinen und so werden Ihnen nicht in Hochgeschwindigkeit die Vertragstexte vorgelesen.

Die Title Company prüft, ob das Grundstück wirklich dem Verkäufer gehört und dass es ohne „Altlasten“ übertragen wird.

Sie nimmt Ihre Zahlung entgegen und sorgt dafür, dass alle ihr Geld bekommen: die Makler (ihre Provision), der Staat (seine Steuer) und der Verkäufer seinen Kaufpreis abzüglich aller Kosten. Auch die für die Title Company.

Dankenswerter­weise rechnet die Title Company alle Beträge auf den Tag genau – das ist insbesondere bei der Steuerzahlung wichtig. Der Käufer bekommt darüber ein Dokument, welches HUD genannt wird.

HUD Florida

Auszug aus einem HUD (U.S Department of Housing and Urban Development Settlement Statement). Auf der nächsten Seite könnten Sie sogar erkennen, wie viel die Makler bekommen haben und ob der Deal wirklich zu 2 × 3 Prozent gelaufen ist.
Bei diesem Auszug auffällig sind die hohen Steuerkosten, was damit zusammenhängt, dass bei dem Grundstück aktuell Stadtwasser und -abwasser gelegt und die Kosten über die Steuer auf die nächsten 10 Jahre umgelegt werden. Diese wollte der bisherige Grundstücks­eigentümer nicht tragen; deswegen hat er sich entschlossen zügig zu einem günstigen Preis zu verkaufen. Ob dieser Grundstückskauf zu einem lohnenden Investment wird, hängt von mehrere Faktoren ab, über die wir Investoren in unserer Community sprechen.

Es gibt mehrere Title Companies (Konkurrenz sichert Qualität und Preis). Gegen Fehler ist die Title Company versichert.

Kleine Bitte

Die Ausarbeitung solcher Artikel inklusive der Vorarbeit (Recherche, Reisen, Kooperationen suchen – finden – prüfen – teilweise wieder verwerfen – erneut beginnen) macht richtig viel Arbeit, kostet Zeit und Geld. Die wenigsten buchen bei uns ein Beratungspaket – die meisten nutzen unsere Inhalte kostenfrei. Das ist völlig in Ordnung!

Als kleine Bitte möchte ich Ihnen lediglich mitgeben, uns bei passenden Gelegen­heiten mit einem Tipp, Posting oder Link zu berücksichtigen und, wenn es bei Ihnen so weit ist, gerne auf uns zurückzukommen!

❤-lichen Dank 😀

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Wer schreibt hier?

Gee Jay organisiert dieses Spezial-Portal. Seine Stärken sind internationale Beziehungen und Bankkonten.

4 Kommentare zu “Florida: Kauf eines Grundstücks”

  1. Ed sagt:

    Eine andere klasse Artikel!
    Ist finanzierung (mortgage) auch normal fuer grundstuck kauf und verkauf, ganz besonders fuer auslaender?
    Deine arbeit ist toll und sehr informativ.

    • Gee Jay sagt:

      Finanzierung von Häusern und Condos für Ausländer, ist oft realisiertbar. Zumindest eine 70-Prozent-Finanzierung. Vielleicht demnächst mal Gegenstand eines Artikels.

      Grundstücke werden üblicherweise nicht finanziert.

      Der Hintergrund ist einfach: Grundstücke kosten Cashflow – vermietetes Wohneigentum bringt Cashflow (aus dem Zinsen und ggf. Tilgung bezahlt werden kann.

      Dank für die Anerkennung 🙂

  2. Georg sagt:

    Ein herzliches Hallo vorerst. Mein Hauskauf in Florida war ziemlich untypisch. Von unseren US-Urlauben haben wir zumindest eine Vorstellung gehabt, wie unser Haus sein sollte. Ne große Garage, 1 Masterschlafzimmer, 2 Gästezimmer und 2 Bäder/WC und natürlich einen Pool. Das Wichtigste aus meiner Sicht: Es sollte fast nichts kosten 🙂 Im Laufe der Recherche sind wir auch auf den Sicherheitsaspekt gestossen. Nach rund einem halben Jahr wussten wir, dass wir unsere Suche eingrenzen: Gated Community (aber keine Frauen von Stanford), keinen Kanalanschluss (wegen den extrem vielen Mücken abends) und die Lage eher umprominent (dann passt auch der Preis). Nach weiteren 3 Monate, dank MLS-Suchmaschine, konnten wir aus drei Objekten aussuchen.
    Ich denke, das war die aufwendigste Zeit. Jetzt kommt es auf den Bauzustand an und Gutachter sehen sich die Objekte an. Wie ist der Zustand des Daches, der elektrischen Leitungen, die Sanitäreinrichtungen, die Küche, die Klimaanlage , die Wärmepumpe, ist der Pool auch wirklich dicht? Liegt das Objekt in einem möglichen Hochwassergebiet. Wurden chinesische Spanplatten eingebaut usw.
    Mängel kann man sich unter Umständen vom Verkäufer abgelten lassen, oder er behebt die Schäden auf eigene Kosten. Leider ist der Geschmack der US Vorbesitzer sehr gewöhnungsbedürftig und ich muß auf jeden Fall noch die Entsorgung der Beleuchtung, Möbel und Sonstigem einrechnen. Nicht zu vergessen die unterschiedlichen Wandfarben in den Zimmern. Alles muß bei uns RAL9010 in weiß gestrichen werden, die Böden chemisch gereinigt werden, moderne LED Beleuchtung (per App steuerbar) muß her. Leider hat NEST so viele tolle Sachen also gleich zu BestBuy und elektrisches Türschloss, moderne Rauchmelder, Thermostat für die Klimaanlage und Überwachungskameras anschaffen.

    Jetzt haben wir das Haus 13 Monate und wir sind lange noch nicht fertig…..

    • Gee Jay sagt:

      Lieber Georg,
      es war mir wieder eine große Freude von deinen wertvollen Erfahrungen zu lesen. Herzlichen Dank, dass du sie mit uns und der Community teilst.

      Hoffentlich klappt es, dass wir mal ein gemeinsames Treffen in Florida hinbekommen 🙂 bis bald, Gregor

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