Real Story

Florida-Immobilien: Probleme lösen und Geld verdienen

In diesem Artikel lesen Sie von einer Story, die sich real abgespielt hat. Deswegen die Dokumentation mit Fotos und Zahlen.

Die Geschichte hat finanzielle Gewinner und Verlierer. Am Ende sind alle froh wie es mit unserer Unterstützung in Verbindung mit dem All-in-Packages gelaufen ist.

Ausgangslage

Die Geschichte beginnt im Jahr 2005: Der US-Immobilienmarkt erreicht aufgrund des viel zu billigen Geldes ein neues Hoch nach dem anderen. Davon lassen sich auch einige Deutsche mitreißen und so kauft unser späterer Mandant dieses Grundstück in einer der Boom-Städte Floridas:

Cape Coral Lot 2005

84.000 US-Dollar für 1393 m² (rund 60 USD pro m²) Baugrundstück im Nordosten der Stadt Cape Coral. Bildquelle: Google Earth zum Zeitpunkt des Kaufs.

Zum damaligen Kaufzeitpunkt kein schlechter Preis. Der Käufer wohnte bereits seit ein paar Jahren in Cape Coral und machte verschiedene Immobilien-Deals mit sehr hohen Profiten.

Rückblickend betrachtet, befand sich der Immobilienmarkt in den USA – insbesondere in Florida – in einer großen Übertreibung (Blase) nach oben.

Grundstück in einer Boom-Phase erworben

Mit dem Ausbruch der Finanzkrise im Jahr 2007 – medialer Auslöser war der Fall der Investmentbank Lehman Brothers – stürzte der Immobilienmarkt in eine tiefe Krise.

Die Folge war eine Übertreibung nach unten und man konnte für wenig Geld günstig Grundstücke aufkaufen. Beispielsweise lag der amtliche Schätzwert für dieses Grundstück im Jahr 2012 bei nur 3.500 (!) Dollar.

Dieser amtliche Schätzwert dient der Berechnung der Grundsteuer und weicht in der Praxis oft von den Transaktionspreisen ab. Gleichwohl kann man an ihm zeitverzögert die Wellen des Marktes ablesen.

Die Wellen des Marktes sind in den USA wesentlich größer als bei uns, wie man an der Tabelle des amtlichen Schätzwertes für das Grundstück unseres späteren Mandanten ablesen kann:

Tax - Grundsteuer - Cape Coral lot

Selbst für ein „leeres“ Grundstück fallen in Amerika teils erhebliche Steuern an (Spalte in der Mitte). Rechts der amtliche Schätzwert.

In den Jahren 2006 bis 2017 zahlte der Besitzer mehr als 3.500 Dollar Grundsteuern für das unbenutzte Grundstück.

Der genaue Betrag lässt sich hier nicht ablesen, weil das Grundstück gesplittet wurde und fortan zwei Adressen hatte. Dazu mehr im Abschnitt „Problem Teil 2“.

Einschub für den Leser, der noch neu dabei ist: In Florida werden mit der Grundsteuer auch Gebühren abgegolten, die wir in Deutschland separat bezahlen müssen, wie beispielsweise Müllgebühren oder der Rasenmäher. Unbebaute Grundstücke im Stadtgebiet von Cape Coral werden 5-6 Mal jährlich durch die Stadt gemäht. Das spart dem Besitzer das selbst in Ordnung zu halten. Zudem ist die Einkommenssteuer in den USA und die Sales Tax wesentlich niedriger.

Ab 2017 zahlt er keine Steuern mehr, denn diese haben sich von einigen hundert Dollar auf mehr als 4.500 Dollar pro Jahr gesteigert!

Problem Teil 1: Anschlussgebühren

Wasseranschluss Florida

Bis zum Jahr 2019 gab es noch keinen Wasseranschluss an dem Grundstück. Die Finanzierung des städtischen Wassersystems begann mit der Grundsteuer 2017 in diesem Anschlussgebiet.

Als man 1957 begann Cape Coral anzulegen – das Stadtrecht kam 1970 – wurde keine städtische Wasser- und Abwasserversorgung geplant. Diesen Punkt überließ man den Hauseigentümern und wie weit draußen auf dem Land üblich, wurde für jedes Haus ein Brunnen gebohrt und ein „Septic Field“ angelegt.

In späteren Jahren beschloss der Stadtrat eine städtische Wasserversorgung zu installieren. Bei einer Ausdehnung von 309,3 km² (München: 310,7 km²) ist das eine große finanzielle und technische Aufgabe. Man begann im Süden, ging über den Südwesten und ab dem Steuerjahr 2017 erreicht man den Straßenzug von unserem späteren Mandanten.

Denn genau wie in Deutschland üblich, sind Anschlussgebühren von den Anliegern zu bezahlen. Entweder sofort oder in Raten gestreckt.

Die wesentlich erhöhten Kosten überraschten viele deutsche Grundbesitzer und in deren Folge stießen einige – auch gegen unseren Rat – zügig ihre Grundstücke ab, um nicht weiterhin finanziell belastet zu werden.

Herausforderungen sind immer auch Chancen!

Wir berichteten in mehreren Ausgaben unserer Monatsmail, in unseren Workshops und in einigen Artikeln wie diesem hier über den lukrativen Einstieg in diese Grundstücke und halfen unseren aufgeschlossenen Mandanten diese zu erwerben und 1-3 Jahre später mit erheblichem Gewinn wieder zu veräußern. Denn die Preise waren damals tief, weil zu viele Leute ihre „teuer“ gewordenen Grundstücke abstoßen wollten.

Einige unserer Mandanten haben innerhalb von 2 Jahren ihren Einsatz verdoppelt.

Wie aus einem Kauf in Höhe von 8.000 Dollar im Jahr 2019 ein Verkauf zu 70.000 Dollar im Jahr 2021 wurde, berichte ich bei Interesse vielleicht in einem der nächsten Artikel. Dies wäre ebenfalls ein realer Deal, aber ein wirklich außergewöhnlich guter!

Problem Teil 2: Grundstücksteilung

Wie es dazu gekommen ist und welche Gründe im Jahr 2018 dafür sprachen, das große Grundstück zu teilen, konnte im Rahmen unserer Recherche und Befragung der Beteiligten nicht mehr herausgefunden werden.

Unglückliche Situation: Das Grundstück wurde grundbuchmäßig aufgeteilt. Aus einem „Tripple Lot“ machte man ein „Double Lot“ und ein „Single Lot“.

In vielen Regionen in den USA genügt ein Single Lot zur Bebauung mit einem Haus.

In Cape Coral gibt es die Besonderheit, dass ein „Standard Lot“ ein „Double Lot“ ist.

Man benötigt zwei nebeneinander liegende Lots, um ein Haus errichten zu können.

Deswegen werden diese grundsätzlich gemeinsam ge- und verkauft. In den Immobilien­portalen werden sie auch nur so als Grundstück angezeigt.

Natürlich gibt es Ausnahmen. Beispielsweise bei Duplexes (Zwei­familienhaus / Doppel­haushälfte) und Reihenhäusern.

Das Grundstück unseres späteren Mandanten hatte und hat nicht das „Zoning“ dafür. Der Bebauungsplan lässt in dieser Gegend nur eine Bebauung mit Einfamilienhäusern (Single Family Homes) zu.

Aus heutiger Perspektive teilte man ein großes und durch andere Bebauungs­vorschriften wertvolleres Grundstück in ein Standard-Grundstück und in einen nicht-nutzbaren Grünstreifen auf:

Trennung von Lots in Cape Coral

Aufteilung des Grundstücks im Jahr 2018, Bildquelle Google Earth aus dem Jahr 2018.

Problem Teil 3: Doppelte Erschließungsgebühren

Die städtischen Beschlüsse zur Wasserversorgung sehen es so vor, dass es einen Anschlusszwang gibt. Jedes Grundstück erhält einen Wasseranschluss.

Da seit 2018 zwei Grundstücke mit jeweils eigener Property-ID vorhanden sind, wurden auch zwei Wasseranschlüsse gelegt. Obwohl nur einer nutzbar ist, müssen beide bezahlt werden.

Das ist der Hintergrund, weswegen die finanziellen Belastungen bei unserem künftigen Mandanten deutlich über denen anderer deutscher Grundbesitzer lagen.

Aber wir lernten uns noch nicht kennen. Er versuchte zuerst über einen lokalen deutschsprachigen Makler das Grundstück zu veräußern.

Wie sieht dein Verkaufsteam aus?

Problem Teil 4: Ein anderer Makler

An und für sich ist es eine nahe liegende Idee einen örtlich tätigen Makler mit dem Verkauf einer Immobilie zu beauftragen. In diesem Fall wurde sogar ein deutschsprachiger Makler dafür gewählt.

In Cape Coral gibt es mehrere dutzend deutschsprachige Makler. Man hat eine große Auswahl.

Doch welchen Makler wählt man?

Bewertungen bei Google oder Immobilienportalen sind ein erster guter Ansatzpunkt. Wenn Sie Besitzer von einem unbebauten Grundstück sind, sind diese oft wenig aussagekräftig. Ich war im Jahr 2020 an einem Grundstücksdeal beteiligt, in der sich eine deutsche Besitzerin – trotz meines eindringlichen Warnhinweises – von einer der renommiertesten deutschen Immobilien­makler­firmen in Cape Coral über’n Tisch ziehen lassen hat.

Die Maklerfirma hatte dadurch noch nicht mal einen finanziellen Vorteil – im Gegenteil – sie verdiente sogar weniger Provision durch ihre schlechte Arbeit.

In der Provisionsstruktur steckt das Problem!

Bis auf einen kleinen Sockelbetrag verdient ein Immobilienmakler prozentual am Wert einer Transaktion. Wo liegt da die Aufmerksamkeit? Bei wenigen hundert Dollar für Bauland oder bis zu fünfstellig für Villen?

Der Immobilienmakler, der zuerst versucht hat, die beiden Objekte zu verkaufen, kenne und schätze ich persönlich. Er ist aber kein Kooperationspartner von uns.

Unsere Erfolgsformel: Betrachte jeden Deal durch die Investor-Brille – als ob du mit eigenem Geld handeln würdest!

Die Vermarktung des anderen Maklers:

Cape Coral Lot anderer Makler

Angenehm ist, dass nicht nur Google (Street View) Aufnahmen verwendet wurden, sondern auch eigene Bodenbilder. Dass überhaupt Google-Aufnahmen verwendet wurden, lässt vermuten, dass das Angebot während der langen, aber erfolglosen Platzierung am Markt überarbeitet und verbessert wurde.
Man sieht, dass es im Januar 2019 für lediglich 14.900 USD angeboten wurde. Aus welchem Grund auch immer (ggf. Einstellung aktueller Bodenbilder) wurde der Preis nach 11 Monaten verdoppelt. Das half aber nichts, denn in mehreren Schritten senkte man den Preis bis auf 22.000 USD. Nach 1,5 Jahren ohne Erfolg wurde das Grundstück vom Markt genommen.

In der Zwischenzeit haben die beiden Grundstücke über 10.000 USD an Unterhalt gekostet!

Lösung Teil 1: Wir lernten uns kennen!

Im Frühjahr 2021 lernten der Grundstücksbesitzer und ich uns kennen. Er wollte immer noch verkaufen, war aber aufgrund der bisherigen Erfahrungen skeptisch und nicht ganz so gut auf die Branche zu sprechen.

Ich stellte ihm zwei Varianten des Verkaufes vor:

  • Zügiger Verkauf in unserer Investoren-Community bei einem eher moderaten Preis, denn es muss sich auch für den Investor lohnen, sonst würde er den Deal nicht eingehen.
  • Aufbereitung des Grundstückes und mit ein bisschen Zeit am Markt für eher mehr Geld.

Vermutlich aufgrund bisheriger Erfahrungen war er überhaupt nicht angetan von einem erneuten Versuch am Markt und überlegte schon, wie er das Grundstück anderweitig loswerden könnte, um nicht weiter von den Steuern und Anschlussgebühren finanziell strapaziert zu werden.

Er hatte seit 2018 nicht mehr gezahlt und so wurde die Schuld in ein Tax Lien Certificate umgewandelt, welches von einem Investor gekauft wurde und der natürlich dafür zinsberechtigt ist.

Tax Deed Cape Coral

Für das große Grundstück wurde ein Tax-Lien-Zertifikat in Höhe der finanziellen Belastung aus dem Jahr 2018 von 3.559,18 USD erstellt und fand nur zum Höchstzinssatz von 18 % einen Abnehmer. Wenn Sie lernen wollen, wie man in solche Zertifikate investiert, klicken Sie hier.

Versteigerte Steuerschuld vom kleinen Grundstück

Die Steuerschuld inklusive Anschlussgebühren aus dem Jahr 2018 betrug am Tag der Versteigerung 2.680,21 USD. Der Zinssatz ebenfalls 18 %.

Unterhaltskosten pro Tag: $ 17,09 + 18 % parallel für jedes nicht gezahlte Jahr!

Das heißt er verlor deutlich über 500 Dollar mit jedem Monat, in dem er Besitzer der Grundstücke war.

Einfache Verständnisformel:

Grundstücke kosten Geld. Vermietete Immobilien bringen Geld.

Deswegen begleiten wir Investoren ebenso beim Hausbau und anschließender Kurz- bzw. Langzeit­vermietung. Wer’s gut macht, erzielt hier wunderbare und in gewisser Bandbreite planbare Renditen.

Grundstücke sind Spekulationsobjekte, denn die Kunst liegt darin, sie günstig einzukaufen und teurer weiter­zuverkaufen als die Unterhalts- zzgl. Verkaufs­kosten sind. Neben der Markt­beobachtung gibt es natürlich Wertsteigerungs­strategien, bei denen wir unsere Mandanten unterstützen.

Für unseren neuen Mandanten kam nur die Option eines schnellen Verkaufes an einen Investor infrage. Er hatte die Nase voll und wollte das Thema Amerika abschließen. Er wohnte bereits seit einigen Jahren wieder in Bayern.

Lösung Teil 2: Investor organisieren

Meine Aufgabe war es schnellstmöglich einen Investor zu organisieren, der bereit war das Grundstück so wie es ist zu übernehmen.

Das war kein Problem, denn in unserem Netzwerk gibt es mehrere Investoren, die sofort bereitstehen, um sich Chancen anzuschauen.

Das erste Angebot lag bei 17.900 Dollar und der Verkäufer war bereit dieses anzunehmen, wenn es nur sein Problem lösen würde:

Loswerden des Grundstücks ohne noch etwas draufzuzahlen.

Wer verkauft schon ein Grundstück und muss dafür noch Geld mitbringen?

Die Steuerschulden + Anschlussgebühren + Zinsen waren mittlerweile auf über 20.000 Dollar angewachsen.

Ich sprach mit beiden Parteien, um sie knapp über der Summe zusammen­zubekommen. Ziel war, dass der Verkäufer mit einem wenigstens kleinen positiven Ergebnis herauskommt, sein Problem gelöst und gleichzeitig der Investor für sich noch Chancen sieht ebenfalls auf ein positives Ergebnis zu kommen.

Bei 22.000 Dollar, dem Betrag, zu dem das Grundstück nur wenige Monate vorher am Markt nicht vermittelbar gewesen ist, stieg er verständlicherweise aus.

In der Phase der Verhandlung sind die Schulden wieder um einige hundert Dollar gestiegen und somit auch der künftige Kaufpreis.

Weiteres Hintergrundwissen eingeschoben:

Zudem muss man wissen, dass in Amerika üblicherweise die Verkäufer die Kosten des Verkaufsprozesses tragen. Der größte Posten sind die Maklergebühren, aber natürlich auch die Gebühren der Title Company, der Recherche, der Versicherung, der amtlichen Transaktions­gebühren sowie Überweisungs- und Portokosten.

Erschwerend kam hinzu, dass der Verkäufer steuerlich in Deutschland ansässig ist und deswegen die Gebühren für die Beantragung der Steuernummer sowie Abgabe der Erklärungen im Jahr des Kaufes und des Folgejahres anfallen. Da er nicht mehr über ein Bankkonto in den USA verfügte und nachträglich nach dem Verkauf keine weiteren Gebühren auf ihn zukommen sollten, war es mein Anliegen die Steuerberatungskosten – eine niedrige vierstellige Summe – gleich vom Verkaufserlös bezahlen zu lassen. Damit schließt man finanzielle Probleme in der Zukunft aus und hat eine angenehme Abwicklung im Nachgang.

Allerdings überweist aufgrund der FACTA-Gesetzung die Title Company 15 % des Kaufpreises direkt an die IRS (US-Finanzbehörde). Dieser Betrag musste in diesem Fall ebenfalls auf den Verkaufspreis draufgeschlagen werden, auch wenn der Verkäufer ihn zu 100 % im nächsten Jahr erstattet bekommt. Man hätte zwar dokumentieren können, dass die zu erwartete Kapitalgewinnsteuer bei 0 liegt, aber die Antragsstellung sowie die Wartezeit auf den Bescheid hätte zusätzlich Geld kostet.

Lösung Teil 3: Der Deal

Man einigte sich auf einen Kaufpreis von 26.500 Dollar, der zum Großteil von den das Grundstück belastenden Schulden aufgefressen wurde. Wenn Grundstücke mit uns übertragen werden, achten wir darauf, dass diese zum Closing Day (Tag des Eigentumsübertrags) stets „frei von jeglichen Ansprüchen“ gestellt werden.

Angenehm für den Verkäufer: Er bekommt im nächsten Jahr 3.975 Dollar vom Finanzamt erstattet.

Problem gelöst + Bonus programmiert?

Ja, zumindest für den Verkäufer war das Ziel mit Unterschrift des Kaufvertrages erreicht. Die Probleme des Grundstücks gehen mit dem Closing Day auf den Investor über.

Dieser war – so ehrlich bin ich – nur bereit das Grundstück zu übernehmen, weil ich ihm zugesichert habe gegen Erfolgsbeteiligung die Probleme zu lösen.

Da Verkäufer und Käufer beide deutschsprachig waren, kam unser Deutsch-Englische-Kaufvertrag zur Anwendung, der auf eine einzige Seite passt.

Das finden Mandanten, die selten mit us-amerikanischen Kaufverträgen zu tun haben, besonders angenehm. Welcher ungeübte Nicht-Jurist versteht schon 7 Seiten Vertragstext – auch wenn er in Formularform kommt – bis ins letzte Detail?

Kaufvertrag Florida-Grundstück

Bei uns nur eine Seite statt dem amerikanischen Modell ⇑.

Lösung Teil 4: Abarbeiten des Vertrags

Sobald der Vertrag unterschrieben ist, arbeiten alle Beteiligten daraufhin ihn zu erfüllen. Das ist auf Käuferseite fristgerecht die Anzahlung zu tätigen. Die Title Company prüft die Kauf- und Verkaufsfähigkeit, recherchiert fremde Ansprüche und bereitet alle Zahlen sowie Zahlungspartner auf.

Sie erstellt zudem alle weiteren Dokumente, die für die Transaktion erforderlich sind, leitet sie den entsprechenden Stellen zu (z.B. Grundbuchamt, Finanzamt) und natürlich auch dem Verkäufer und Käufer. Sie müssen die Abrechnung (Statement) unterzeichnen und ihre Unterschriften auf den Dokumenten beglaubigen lassen.

Ist alles perfekt gelaufen, wird am Closing Day – dieser wird im Kaufvertrag festgelegt – das Eigentum umgeschrieben und der Verkäufer bekommt taggleich seinen Verkaufserlös abzüglich der Kosten ausbezahlt.

Die Leute, die die Kosten eingereicht haben, werden ebenfalls taggleich von der Title Company ausbezahlt.

Wird ein neues Problem zum Dealbrecher?

Grundstücksdeals können noch so gut vorbereitet sein, es kann immer etwas dazwischen kommen. Insbesondere zeitliche Verzögerungen aufgrund des Nicht-vor-Ort-seins.

In diesem Fall gab es Verzögerungen zuerst durch die Title Company mit der Erstellung der Unterlagen. Dann musste sich der Verkäufer erst eine neue Druckerpatrone bestellen, um die Unterlagen für die Original-Unterschrift auszudrucken.

Der Käufer wählte zur Legitimierung die Variante mit dem Notary-Service per Webcam zu sprechen und die Dokumente elektronisch zu unterschreiben. Aber er fuhr mit seinen Kindern in den Urlaub.

Im Kaufpreis war eine finanzielle Reserve einberechnet, falls es zu Verzögerungen kommen würde.

Die Steuern werden bei Transaktionen stets auf den Tag genau ausgerechnet. Natürlich können bei wenigen Tagen beide Parteien beschließen, dass sie bei der bisherigen Abrechnung bleiben und sich die Summen wegen Verschiebung des Closing Days nicht verändern.

Verkettung unglücklicher Umstände

In diesem Fall genügte die Reserve nicht, denn die Verzögerung betrug mehr als drei Wochen.

Um Porto zu sparen, versendete der Verkäufer die notariell in Deutschland bestätigten Vertragsunterlagen – entgegen meiner eindringlichen Empfehlung die 49,70 Euro in DHL-Express zu investieren – mit der normalen Briefpost. Hier gibt es kein Tracking und die Laufzeiten betragen im Schnitt zwei Wochen!

DHL Express Florida

Unsere Empfehlung: Dokumente per DHL-Express nach Florida senden. Kostenpunkt: Knapp 50 Euro. Erhältlich nur in den größeren Postfilialen. Für unsere Mandanten organisieren wir auf Wunsch und nach dieser unpässlichen Erfahrung die Abholung von zu Hause oder Arbeitsplatz in Deutschland durch einen Express-Dienst.

Geplant war, die Steuerschulden gerade rechtzeitig noch vor der nächsten Versteigerungsrunde der Tax Liens abzulösen.

Das Auktionsende wurde überschritten und wie es aussieht, hatte in der Zwischenzeit ein Tax-Lien-Investor sogar bei Gericht die Zwangs­versteigerung beantragt. Dafür fallen natürlich Gebühren an, die der Schuldner zusätzlich zu bezahlen hat.

Die Title Company forderte zusätzliche 2.641,18 Dollar an

Ich recherchierte nach, da mir der Betrag zu hoch vorkam. Diskutierte lange mit der Title Company, aber sie bestand darauf, der Betrag muss her, sonst kein Closing.

Dem Verkäufer brauchte ich mit der Nachforderung nicht kommen, denn er würde hier kein Geld nach Amerika überweisen. Selbst, wenn er der Hauptverantwortliche für die Verzögerung wegen der Porto-Sparen-Sache gewesen ist. Auch nicht mit dem Hinweis, dass er ja nächstes Jahr wieder Geld herausbekommen würde.

Die Nerven des Käufers waren wegen der Verzögerungen und verschiedenen Herausforderungen bei den Zahlungen – hier kam zuerst der Scheck der Anzahlung nicht an und dann klappte es mit der Überweisung nicht – nicht im besten Zustand.

Der Deal war in dieser Phase zum Scheitern verurteilt!

Ich rettete den Deal, in dem ich den Betrag von meinem Konto überwies. Natürlich nur unter Zusicherung, dass ich diese Auslage nach Lösung der Probleme und der anschließenden Verwertung wieder erstattet bekomme.

Das hat den Deal gerettet.

Zwei Wochen später bekam ich von der Title Company plötzlich 1.147,76 Dollar erstattet. Sie hatte sich doch verrechnet gehabt.

Lösung Teil 5: Die Probleme des Grundstücks beheben

Das ursächliche und gleichzeitige spezifische Hauptproblem war die Teilung des großen Grundstücks.

In diesem Zustand wäre das Standard-Grundstück verkaufbar, aber für den Grünstreifen würden trotzdem – obwohl nur als Grünfläche nutzbar – unaufhörlich Steuern und Anschlussgebühren anfallen. Zudem ist ein um 50 % größeres Grundstück attraktiver gegenüber der Vielzahl an Standard-Grundstücken und der Grünstreifen einzeln ist unverkaufbar.

Man hat mehr Abstand zu den Nachbarn und kann ein größeres Haus bauen, denn aufgrund einer anderen Bauvorschrift dürfen seit ein paar Jahren nur noch 60 % der Grundfläche eines Grundstücks bebaut werden!

Zudem könnte man versuchen die Anschlussgebühren herabsetzen zu lassen, denn ein großes Grundstück kann auch nicht mehr als einen Wasseranschluss gebrauchen.

Die Anschlussgebühren setzen sich zusammen aus einer Anschlusspauschale und einem variablen Betrag, der nach der Größe des Grundstückes berechnet wird.

Wasserversorgung Cape Coral

Auch in den nächsten Jahren werden weitere Straßenzüge an die städtische Wasserversorgung angeschlossen.

Um es Vorweg zu nehmen: Eine Reduktion der Anschlussgebühren war nicht mehr möglich. Die Festsetzung und Widerspruchsfrist waren längst abgelaufen. Man hätte damals das Grundstück nicht teilen sollen. Man konnte auch von städtischer Seite nicht feststellen, weswegen das damals passierte, weil zwei entscheidende Dokumente nicht mehr einsehbar waren.

Das Zusammenfügen der Grundstücke konnte unsererseits gut gelöst werden.

Die Herausforderungen bestanden in der anschließenden Vermarktung, weil in allen gängigen Immobilienportalen Änderungen an Grundstücksgrenzen sehr zeitverzögert eingestellt werden.

Angebot im Immoblienportal

Leider wurde das große Grundstück selbst Monate nach der „Vereinigung“ in den gängigen Immobilienportalen getrennt angezeigt, mit dem Angebotspreis auf dem Grünstreifen und das ehemalige Standard-Grundstück als momentan nicht im Verkauf.

Selbst Monate nach der Umschreibung wurde fehlerhafterweise das kleine unbrauchbare Grundstück mit dem Angebotspreis angezeigt. So bekommt man online nicht viele Interessenten, denn wer klickt dort schon rauf?

Es gibt in den Immobilien-Portalen oft Angebote zu Fantasie-Preisen, sodass man allein in der Vorschau von Preis und Größe sich den Klick spart.

Deswegen wurde zusätzlich das Grundstück am lokalen Markt beworben und auch für die Nachbarschaft erkenntlich mit einem Verkaufsschild direkt auf dem Grundstück ausgestattet:

Immobilien-Makler Florida

Führt hin und wieder zum Erfolg: Bewerbung des Verkaufs direkt auf dem Grundstück.

Ebenso haben wir die Möglichkeit Baufirmen einzuladen sich das Grundstück genauer anzuschauen, ob es nicht ein guter Deal wäre es mit einem Haus zu bebauen und als Gesamtpaket zu verkaufen?

Property Restrictions: Eulen amtlich vermerkt

Burrowing Owl Nest

Eulen stehen in Florida unter Naturschutz. Wenn ein oder mehrere Nester auf dem eigenen oder den Nachbargrundstücken festgestellt werden, gibt es strenge Vorschriften, wie zu verfahren ist. So wichtig dieser Tierschutz ist, müssen wir als Investoren mit zeitlichen und finanziellen Konsequenzen leben oder uns um andere Objekte kümmern.

Auf dem Grünstreifen wurden im Jahr 2018 Eulen (englisch: Burrowing Owl) als Property Restrictions eingetragen. Aus den öffentlich zugänglichen Unterlagen ging nicht hervor, ob diese auf „unserem“ Grundstück festgestellt wurden oder ob es nur aufgrund der einzuhaltende Mindestabstände zwischen Nestern und Baumaßnahmen vermerkt wurde.

Eine sachkundige Begehung ergab, dass nicht auf unserem Land genistet wurde, sondern auf dem westlichen Nachbarsgrundstück.

Lizenzierte Umweltberatungsfirmen können hier helfen

Mit der Zusammenführung der Grundstücke bestand ein bisschen Hoffnung, dass die Property Restrictions verschwinden, denn diesen Vermerk gab es nicht auf dem Standard-Grundstück. Leider wurde die Restriktion bei der Zusammenfügung auf das neue große Grundstück übernommen.

Der Fairness wegen gilt es Kaufinteressenten auf diesen Punkt hinzuweisen, denn wenn jemand das Grundstück nicht länger als Kapitalanlage halten, sondern zügig ein Bauvorhaben umsetzen möchte, wäre das ein Rücktrittsgrund in der Phase für Inspektionen und Machbarkeitsstudien.

In einem anderen Teil der Stadt, hatten wir mal einen Fall, in dem eine ganze Reihe von Grundstücken aktuell nicht bebaubar sind, weil so viele Nester vorhanden sind:

Property Restriction Cape Coral

In diesem Fall handelt es sich um Eulen- und zusätzlich noch Schildkrötennester. Das rote X bedeutet, dass es hier Restriction zu beheben gilt. Allerdings kann man nur beantragen und beauftragen Tiere vom eigenen Grundstück umzusiedeln. Nicht vom Nachbargrundstück. Wenn die Abstände zu dicht sind und der Nachbar nicht mitspielt, ist ein Grundstück faktisch nicht bebaubar. Grundsteuer und Anschlussgebühr muss man natürlich trotzdem entrichten!

Das im Hinterkopf, weiter zur Vermarktung

Parallel lief die Online-Vermarktung an. Dazu gehören selbstverständlich aussagekräftige Luftaufnahmen vom Grundstück und der unmittelbaren Nachbarschaft. So erreicht man besser Interessierte in New York oder Kalifornien, die mal nicht eben vorbeischauen können.

Auch wenn man nur einen einzigen Käufer braucht, geht es darum in einem kurzen Zeitfenster möglichst viele potenziell Interessierte anzusprechen und die Möglichkeit zu geben, dass Angebot näher kennenzulernen. Dazu haben wir Drohnenaufnahmen produziert:

Cape Coral Lot

Weitere Bilder mit deutschsprachiger Beschreibung findet man hier. Interessenten bekommen von uns auch Videomaterial.

Aufgrund der Probleme des Grundstücks haben anfängliche Interessenten sich dann doch dagegen entschieden oder einen Preis deutlich unter unseren Vorstellungen geboten. So haben wir zuerst am Markt den Preis reduziert und anschließend nochmal in der Verhandlung mit dem Käufer.

Allerdings sind wir mit einem Preis am Markt gestartet, der etwas oberhalb der realistischen Erwartungen war – bezogen auf die im Interessentengespräch mitgeteilten Herausforderungen.

Käufer wurde ein örtlicher Makler

Manchmal erfährt man während der Verkaufs­verhandlungen, was der Käufer mit dem Grundstück vorhat. Manchmal nicht. In dem Fall wissen wir nicht, ob der Käufer für sich selbst baut, ein Renditehaus baut oder eins zum Verkaufen oder ebenfalls das Grundstück nur weiterverkaufen möchte. Jedenfalls ist es ein Profi am lokalen Immobilienmarkt, der weiß, auf was er sich mit dem Deal eingelassen hat.

Falls jemand vorhat ein Ferienhaus zu errichten, kann er das gerne bei unseren Verkaufs­verhandlungen mit anführen. Gedanken in dieser Richtung finden Sie hier.

Bereit für einen unerwarteten Bonus?

Wenn wir Problem-Fälle anpacken, sieht man nicht alle Details von den Herausforderungen und oft kommen Hindernisse dazu, die man vorher nicht vermutet hatte. Diesen Monat hat sich beispielsweise herausgestellt, dass ein Grundstück, welches wir für einen neuen Mandanten verkaufen sollten, im Oktober „gestohlen“ worden ist. In einem anderen Fall ist der Mandant mitten im Verkaufsprozess verstorben. Sie können sich vorstellen, es ist ereignisreich. Man lernt immer etwas dazu.

Aber es ergeben sich ebenso positive Anschlussgeschäfte. In diesem Fall hat unser Kooperationsmakler wegen des Grundstücks mit einer Hausbaufirma von der Ostküste verhandelt und das hat er so gut gemacht, dass er in den nächsten Jahren exklusiv 4-12 Häuser pro Jahr (!) in der Region Cape Coral verkaufen darf, die die Firma neu errichtet. Das ist ein Mega-Deal für einen Realtor!

Hausbau Florida Kontakt

Interesse am Hausbau (z.B. zum Aufbau eines Immobilienportfolios)? Gerne Kontakt aufnehmen.

Abwicklung und Erfolgsmessung

Aufgrund der Länge des Artikels und weil in anderen Artikel bereits mehrfach die Abwicklung vom Immobilientransaktionen beschrieben worden ist, kürze ich hier und weihe Sie als geschätzter Leser ein bisschen in die Zahlen des Deals ein.

Einkaufspreis der beiden Grundstücke: 26.500 USD
Verkaufspreis des vereinten Grundstücks: 55.000 USD
Kosten zur Problemlösung (ohne Berechnung der eigenen Arbeitszeit und Connections), Steuern, Anschlussgebühren, Vermarktung, Makler, Title Company, Versicherung und Notar: 10.000 USD
Gewinn vor Steuer: 18.500 USD
Steuer auf den Gewinn: 3.855 USD
Gewinn für den Investor: 14.615 USD (hiervon hat er natürlich unsere Erfolgsbeteiligung noch abzuziehen, über deren Höhe Stillschweigen vereinbart wurde).

3 Fragen an Sie:

  • Möchten Sie bei uns Investor werden?
    Dann wäre die All-in-Community vielleicht für Sie interessant.
  • Haben Sie Probleme mit Florida-Immobilien?
    Dann kommen Sie gerne mit einer Schilderung des Falls hier auf uns zu.
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    Empfehlen Sie bitte diesen Artikel weiter. Falls Sie das in professionellem Rahmen tun, wäre eventuell unser Affiliate-Programm etwas für Sie.

Fazit:

Für alle Beteiligten ein gutes Geschäft!

Insbesondere, wenn die Beurteilung nicht ausschließlich nach den nackten Zahlen erfolgt. Das ist Herangehensweise von Buchhaltern … und Buchhalter sind selten Problemlöser oder Immobilienkäufer bzw. haben mehr Freude an den Zahlen als an der Immobilie.

Wir lieben es mit Florida-Fans und natürlich auch mit Buchhaltern zusammen­zuarbeiten. Die Zahlen müssen passen. Darüber hinaus gibt es noch Lebensfreude, Zufriedenheit, Abschließen und/oder Anschlussgeschäfte.

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Cape Coral Entwicklung eines Grundstücks

Natürlich sind wir gespannt, wie sich das verkaufte Grundstück weiterentwickeln wird. Wir werden das sehen, weil ein Teil unseres Teams vor Ort ist und außerdem habe ich mich mit dem Käufer für ein gemeinsames Essen auf der Insel Captiva verabredet.

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Wer schreibt hier?

Richard Banks ist Investor, Autor und Networker. Als Networker hat er die Connections für Ihre Ideen oder Herausforderungen genau das passende Team zusammenzustellen, was Sie brauchen um in Amerika erfolgreich zu sein. Nehmen Sie heute noch Kontakt auf, in dem Sie kurz Ihr Anliegen schildern und merke: Herausforderung in Amerika ⇒ Zuerst bei Richard Banks melden.

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