Sie bekommen gleich kostenlos den Link, wo „unsere“ Kunden ein Bankkonto für ihre frisch gegründete LLC eröffnen.
Aber vorab: Natürlich ist es uns am liebsten, wenn Leute sich bei uns für ein Beratungsgespräch bewerben, in dem die angedachte Firmengründung in den USA durchgesprochen bzw. gemeinsam eine Planung gemacht wird.
Link zum Anbieter ► www.wise.com
Oftmals haben sich Interessenten etwas kostenlos im Internet zusammengelesen. Es gibt tatsächlich sehr gute Online-Ratgeber. Aber es gibt noch mehr Texte zum Thema, die durch Plattformen wie textbroker, machdudas, fiverr und Co in Windeseile zusammengestellt wurden. Da schreibt einer vom anderen ab, ohne jemals selbst eine LLC je gegründet, geschweige denn ein Bankkonto dafür eröffnet zu haben.
Unsere Beratungen sind umfänglicher als ein Gründungsauftrag auszufüllen, dafür sind sie ihren Preis wert. Oder sind Sie sich bereits wirklich sicher, ob in Ihrem persönlichen Fall eine LLC wirklich besser als eine Corporation ist? Wenn ja, welcher Bundesstaat bietet für Ihren Fall die besten Vorzüge? Wie werden Sie steuerlich optieren?
… und natürlich, bei welcher Bank wollen Sie anschließend ein Konto eröffnen? Das impliziert die Frage: Welche Bankdienstleistungen benötigen Sie wirklich? Welche sind „nice to have“ und vor allem, sind Ihnen die Unterschiede der Banken klar?
Bankkonto für LLC in Deutschland
Vielleicht waren Sie mit den Dokumenten der Firmengründung bei Ihrer Hausbank oder haben es mit einer Online-Kontoeröffnung für Firmenkunden bei einer Online-Bank probiert. In 99,9 % der Fälle wird es Ihnen nicht gelungen sein, das Konto auf den Namen der LLC zu eröffnen.
Die allgemeinen Ursachen sind uns bekannt und werden nicht zum Thema dieses Artikels. Die 0,1 % brauchen wir auch nicht öffentlich besprechen, weil diese so individuell sind, dass sie eben nicht allgemein gültig sind.
Muss es ein Konto in Deutschland sein?
Mit dem SEPA-Raum haben wir im Großteil einen einheitlichen Zahlungsverkehrsraum geschaffen, sodass wir von Portugal bis Finnland via IBAN in Sekundenschnelle zu bisherigen Inlandstarifen Überweisungen tätigen können.
Per Rechtsnorm sind ausländische SEPA-Kontonummern deutschen Kontoverbindungen gleichgestellt. Eine Diskriminierung ist untersagt. Deswegen gelten die gleichen Tarife und Geschwindigkeiten für Überweisungen in unserem europäischen Zahlungssystem.
Lösung: IBAN-Konto für LLC eröffnen
Einige europäische Finanzdienstleister haben eine hohe Eröffnungsquote bei Anträgen auf Kontoeröffnung einer amerikanischen LLC.
Beispielsweise arbeiten wir sehr gerne und erfolgreich mit Wise zusammen. Das können Sie auch. Hier der Link zur Kontoeröffnung ► www.wise.com.
Jedermann kann selbstständig für eine überschaubare Gebühr (früher war es sogar kostenlos) bei Wise ein Online-Konto für seine LLC eröffnen:
Währungskonto in Euro mit belgischer IBAN
Sobald das Kundenkonto angelegt ist, kann man selbstständig Währungskonten anlegen. Legt man ein Währungskonto in Euro an, erhält man zurzeit eine belgische IBAN.
Perfekt im Zahlungsverkehr in Deutschland.
Viele unsere Mandanten schätzen dieses Euro-Konto bei Wise. Sie können per Sofort-Überweisung nach Deutschland Auszahlungen vornehmen. Oder deutsche Kunden überweisen auf dieses Konto. Beispielsweise die Rückerstattung der Kaution nach Verlassen des Ferienhauses. Somit hat der Feriengast der Ferienhaus-LLC seine Sicherheit bereits wieder auf dem Konto, bevor er in den Flieger einsteigt. Was für ein Service, oder?
Die Gutschrift funktioniert ebenfalls im Sofort-System, sodass Sie je nach Einstellung eine Push-Nachricht auf Ihr Handy oder eine E-Mail über den Zahlungseingang bekommen. Möglicherweise betreiben Sie ein „Consulting“ mit Ihrer LLC und jemand bucht ein Beratungsgespräch für eine Stunde. Im Gespräch stellen Sie fest, dass es zwei Stunden werden. Falls seine Bank – und das sollten im SEPA alle Banken können – mit „sofort“ überweist, können Sie die Beratung fortsetzen.
Ebenso können Lastschriften eingezogen werden. Eine unserer Partnerfirmen lässt sich monatlich von einem Dienstleister die Abo-Gebühr vom Konto einziehen.
Wenn Sie bereits eine LLC haben und auf diesen Artikel gestoßen sind, um Hinweise zu bekommen, wo man ein Konto eröffnen kann. Hier ist eine unserer Top-Empfehlungen:
Natürlich können Sie weitere Währungskonten anlegen und bei einigen erhalten Sie ebenfalls nationale Kontonummern. In den USA ist die „account number + routing number“. In Großbritannien „sort code“ und „account number“ und in Kanada sind es die „Institution number“, „account number“ und „transit number“.
Zudem sind Überweisung sowie der Umtausch von Währungen mit Wise verhältnismäßig günstig.
LLC Konto für Euro und zahlreiche weitere Währungen
Die Sprache kann man im Online-Banking auf Englisch, Deutsch sowie 13 weitere Sprachen einstellen. Hier sieht man mehrere Währungskonten und deren Kontostände sowie, dass offensichtlich heute jemand 200 Euro an einem Geldautomaten in Deutschland (kostenlos!) abgehoben hat. Würde das auch zu Ihnen passen?
Haben Beratungskunden einen Vorteil?
Ja, natürlich. Unsere Partneragentur hat bereits so viele Mandanten bei der Kontoeröffnung begleitet, dass sie weiß, auf was es ankommt. Was man wirklich braucht und was man lieber weglässt.
Thema Steuernummer
Natürlich ist bei der Kontoeröffnung die Steuernummer der LLC anzugeben. Einige Gründungsagenturen haben das im Paket mit drin – andere nicht.
Rechtlich gesehen kann man als Manager einer LLC stets selbst beim IRS (US-Finanzbehörde) eine Steuernummer für die Firma beantragen. Wenn man das zum ersten Mal macht, ist es ratsam sich begleiten zu lassen oder einen Steuerberater oder anderen Dienstleister (aus unserem Netzwerk) zu wählen, denn im Antrag gibt man an, wie man steuerlich erfasst werden möchte. Sind Sie sich sicher, die richtige Auswahl selbst zu treffen?
Die Erteilung der Steuernummer erfolgt selten sofort. Je nach Art der Beantragung gibt es teils erhebliche Wartezeiten. Wollen Sie so lange mit einer Kontoeröffnung warten?
Das ist beispielsweise ein Punkt, der durch unsere Partneragentur schon oft erfolgreich gelöst werden konnte.
Sofort-Kontoeröffnung vor Erteilung der Steuernummer
Aber wenn Sie bereits alles haben und wissen, was Sie tun, weswegen sollten Sie extra Gebühren für jemanden zahlen? Machen Sie es selbst!
Unser Spezial-Portal eine Anlaufstelle für Leute, die kostenbewusst sind und es lieben selbst zu recherchieren und natürlich gerne via Kommentarfunktion sich austauschen oder Fragen stellen können.
Häufige Fragen zur Kontoeröffnung LLC
1. Muss ich eine neue Firma mit Ihnen gründen, um ein Bankkonto zur Firma zu haben?
Mit uns nicht, denn wir sind ein Webportal. Im Bereich Networking, in dem man über unsere Beratungsangebote andocken kann, gibt es Dienstleister, die Begleitung bei einer Kontoeröffnung inkludiert haben. Das gilt häufig für von ihnen gründete Firmen, weil einfach die Prozesse mit der oder den Banken eingespielt sind.
Wir wissen aber auch von erfolgreicher Hilfe ein Bankkonto zu eröffnen, für jemand der bereits eine Firma bei jemand anderem gründen lassen hat. Die anschließende Aufbereitung kann dann teurer werden, weil man sich erst den Fall erarbeiten muss.
Die Eröffnung eines Firmenkontos ist wesentlich umfangreicher als von einem Privatkonto. Es muss mehr bedacht werden. Mehr muss geregelt sein. Banken ist vorgeschrieben ihre Kunden zu kennen und auch das Geschäft des Kunden.
Ein Begleiter der Kontoeröffnung muss sich das gemeinsam mit dem Gründer bzw. LLC-Manager erarbeiten. Ebenso, was er für Bankdienstleistungen benötigt, um die passende Bank auszuwählen. Es gibt sehr große Unterschiede bei Banken, insbesondere wenn man es mit Banken in anderen Ländern zu tun hat.
Wenn Sie selbst zu einer Bank gehen, sparen Sie sich das natürlich. Die wenigsten Banken erheben eine Gebühr für das Eröffnen eines Kontos. Man möchte ja Kunden gewinnen, allerdings sucht man sich die Kunden auch aus bzw. umgekehrt: Eine Bank möchte es unbedingt vermeiden ein Konto für jemand zu eröffnen, der es anschließend nicht nutzt, nicht genug nutzt oder in einer Art und Weise nutzt, wie es die Bank nicht wünscht. Beispielsweise Geldwäsche.
Deswegen ist die Ablehnungsquote höher, wenn man unvorbereitet versucht, ein Bankkonto zu eröffnen. Als Externer weiß ich selten, auf was es einer Bank ankommt und wo die No-Gos liegen. Zudem fehlt die Erfahrung.
Aber hey, man kann es ja mal probieren!
2. Muss ich persönlich bei der Bank erscheinen?
Teilweise. Es gibt Banken, die möchten Sie persönlich als Unternehmer bzw. Handlungsbevollmächtigter der LLC kennenlernen. Deswegen sind auch die technischen Umstände so geschaffen, dass Sie beispielsweise sich in der Filiale die Wunsch-PIN selbst aussuchen dürfen, in dem Sie diese dort eingeben.
Bei anderen Banken ist eine Online-Kontoeröffnung möglich, wenn Sie als Bevollmächtigter eine SSN (US-Sozialversicherungsnummer) oder zumindest eine ITIN (Steuernummer für Ausländer in den USA) haben.
Anderen Banken genügt, dass die LLC eine Steuernummer hat.
Es ist gut, wenn man das vorab weiß, damit man nicht umsonst im Antrag auf Kontoeröffnung feststeckt.
3. Brauche ich eine Adresse zur Kontoeröffnung?
Es gibt natürlich „digitale Nomaden“, die die Vorteile einer LLC für ihr Business nutzen und für sich selbst ebenfalls Vorteile als Dauerreisende. Auch wenn es Banker gibt, denen dieses Konzept bekannt ist, bedarf es einer Anschrift für die Firma, unter der sie wirklich Post empfangen kann.
Einige Banken sind großzügig in diesem Punkt bzw. man kann selbstständig im Online-Banking die Adresse der Firma „aktualisieren“, andere überprüfen mittels Google oder Versand eines Briefes, ob die Adresse wirklich zustellbar ist. Das sollte sie stets sein, sonst könnte es Probleme geben.
In unserem Netzwerk – aber auch anders wo – gibt es Dienstleister, die so einen professionellen und „banksicheren“ Firmensitz für LLCs anbieten.
Unterschätzen Sie diesen Punkt nicht. Es wurden schon Bankkonto eingefroren, weil wiederholt Bankpost als unzustellbar zurückkam.
4. Was ist von Angeboten „Firmengründung inklusive garantierter Kontoeröffnung“ zu halten?
Nun ja, wir können bzw. wollen nicht zu jedem Angebot Dritter Stellung nehmen. Aber generell lässt sich sagen, dass Banken keine Firmen gründen und Firmengründungsagenturen keine Banken besitzen. Man hat es mit zwei getrennten Geschäften zu tun.
Aus Erfahrung von zwei Fällen berichte ich beispielhaft:
- Jemand von der Gründungsagentur hat sich als externen Manager kurzzeitig anstellen lassen, hat das Konto eröffnet und anschließend die Zugangsdaten an seinen Kunden weitergegeben. Dieser hat anschließend das Passwort zum Online-Zugang gewechselt, aber wenn ein Problem auftauchen sollte, hat er tatsächlich ein Problem, denn er war bisher noch nicht in den USA, um sich bei der Bank als „neuer Manager“ zu legitimieren. Er nutzt den damals gelegten Zugang.
- Ein Bankmitarbeiter eröffnete Bankkonten in Kooperation einer Gründungsagentur, obwohl der eigentliche Kunde, der LLC-Manager, zu keinem Zeitpunkt persönlich in der Filiale war. Er klickte für den Kunden die entsprechenden Tasten am Computersystem.
Beide Fälle sind schließlich aufgeflogen – sonst hätte ich keine Kenntnis davon – und im Anschluss erfolgte durch die Revisionsabteilung der Bank eine haargenaue Überprüfung der Konten. In einigen Fällen konnten die Kunden die Konten behalten – in anderen Fällen nicht.
Auf so ein Risiko würde ich mich niemals einlassen wollen.
Sie wissen nicht, ob es nicht doch noch eine Hintertür für jemand gibt, wenn mal wirklich Geld auf dem Konto liegt. Konten müssen immer selbst eröffnet werden! Allerdings darf man sich Tipps holen, vorbereiten oder begleiten lassen.
Fazit: Online-Kontoeröffnung für LLC in Deutschland
Uns ist keine Bank in Deutschland bekannt, bei der jedermann für eine LLC ein Bankkonto online eröffnen kann. Ein Blick in andere europäische Länder oder natürlich in die USA ist schon rosiger.
Wir arbeiten gerne mit Wise zusammen, weil bei diesem Anbieter das Konto online beantragt werden kann, es eine deutschsprachige Benutzeroberfläche gibt sowie deutschsprachiger Kundenservice per E-Mail oder Chat.
Als Kontonummer erhält man eine IBAN aus Belgien. Mit dieser ist man wunderbar im europäischen Zahlungsverkehrsraum (SEPA) angebunden.
Zusätzlich lässt sich kostenlos ein US-Dollar Konto eröffnen und man erhält eine US-Account und -Rounting-Nummer.
Fragen zur Online-Kontoeröffnungen für LLCs?
Allgemeiner Austausch gerne über die Kommentarfunktion. Individuelle Fälle via Beratungsanfrage.
Weiterführende Bank- und Kontoartikel:
- Lösung gefunden: Bankkonto für LLC oder Corporation eröffnen
- US-Geschäftskonto mit Kreditkarte
- Notfall-Finanzierung wird zum Glückstreffer
Gastbeitrag von Sebastian H.
Immer mehr Leute erfreuen sich Banks Spezialseite AmerikaKonto.com™. Wer die Tipps immer fleißig umgesetzt hat wird wohl früher oder später mit der fehlenden SSN bzw. ITIN konfrontiert worden sein. So gibt es einige Konten und Kreditkarten, welche man ohne Steuernummer nicht eröffnen kann.
Ebenso ist oftmals eine Online-Eröffnung möglich, sofern man eine Steuernummer hat.
Capital One, Chase, Charles Schwab wären hier einige Institute mit dem Anfangsbuchstaben „C“, welche nur mit Steuernummerinhaber sprechen. Ebenso geht bei vielen Banken das Autopay der Kreditkarte nur mit ITIN, sonst lassen sich nur monatliche Fixbeträge übertragen.
Steuernummer wird für mehr als Steuerzahlungen genutzt
Während die Steuernummern eigentlich dafür da sind Steuererklärungen einzureichen und Steuern zu bezahlen, finden die Nummern jedoch immer mehr Einzug ins tägliche Leben bei Banken und anderen Kreditinstituten.
US-Bürger, Green Card-Besitzer, sowie Personen mit Arbeitserlaubnis erhalten immer eine SSN (Social Security Nummer), während alle Ausländer sich maximal für eine ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) qualifizieren.
Die IRS (= Finanzbehörde) wurde in den letzten Jahren immer restriktiver im Verteilen der ITINs, da immer mehr Leute diese Nummern immer wieder „zweckentfremdet“ nur für Kreditinstitute verwenden. Es wird von Finanzinstituten immer wieder behauptet, eine SSN sei vom Gesetz her notwendig. Dies ist aber nicht der Fall, ein W-8BEN eines „Nonresident Aliens“ ist gleichwertig wie SSN/ITIN eines „Residents“. Da es in der Praxis so ist, ist es durchaus sinnvoll sich eben eine solche Nummer zu besorgen.
SSN (Sozialversicherungsnummer)
Eine SSN beantragt man sich am besten im Rahmen eines Studentenaustauschs. Da muss man nur einmal ein bisschen an der Universität arbeiten und schon hat man die Nummer. Oder man macht ein Praktikum, dort wird einem die Nummer zusammen mit dem Visum beantragt. Ist diese Zeit vorbei, kommen eigentlich nur noch die Visa H-2A, H2-B, J-1 und E-1 in Frage.
Der Aufwand ist dann aber mit einigen Kosten und einer Präsenz im Land von mindestens vier Wochen verbunden. Da dies nur für eine sehr begrenzte Zielgruppe in Frage kommt, beschränken wir uns hier auf die ITIN.
ITIN (Steuernummer für Ausländer)
Die ITIN beantragt man mit dem Formular W-7. Das Formular gibt es zusammen mit der Anleitung zum Ausfüllen bequem auf der Seite der IRS. Da hört dann die Bequemlichkeit bei den meisten Lesern wohl auch gleich wieder auf, denn es sind einige Begleitpapiere erforderlich.
Für die Einreichung gibt es zwei Optionen:
- Die erste Option ist, dass man alle Originale einem Certifying Acceptance Agent bringt. Davon gibt es einige im Inland, jedoch nur wenige international. Und die wenigen, welche es hat, sind mehrheitlich große Kanzleien, welche Großkunden beraten und deren Geschäftsberichte auditieren. Die Gebühren für eine ITIN-Beantragung in den USA betragen ca. 100 USD und mehr, im Ausland dürfte es eher höher sein.
- Die Alternative ist, dass man die Originale bzw. beglaubigte Kopien einsendet. Dabei geht es eigentlich nur um den Reisepass. Eine beglaubigte Passkopie kann in den meisten Fällen relativ einfach besorgt werden. Wie beschrieben, muss die Passkopie von der ausstellenden Behörde oder einer US-Botschaft beglaubigt werden. Ich rate beim Passamt, welches den Pass ausgehändigt hatte vorbeizuschauen und nett zu fragen. Bitte teilet den Damen und Herren explizit mit, dass ihr eine Kopie mit Stempel und Unterschrift für die USA braucht. Die haben dort meistens so ein Ordner mit Informationen pro Land, welcher Stempel etc. notwendig ist. Eine Apostille wird nicht benötigt, ebenso hilft eine notariell beglaubigte Kopie nichts, da der Notar ja den Pass nicht ausgestellt hat.
Wie den „Instructions for Form W-7“ entnommen werden kann, wird ein valider Grund für die Erteilung einer ITIN benötigt. Dabei gibt es ein paar Ansätze, auf welche wir hier eingehen möchten.
Variante 1: US Savings Account (Sparkonto)
Wer in den USA ein Bankkonto eröffnet hat, kann in den meisten Fällen noch ein Savings Account eröffnen. Oftmals fällt man dann relativ einfach in die Withholding Tax-Schiene. Da bekommt man von der Bank ein Schreiben mit Aufforderung zu Steuernummer, es wird einem am Kontoauszug beschienen, dass Withholding Tax von den Zinsen abgezogen werden und Ende Jahr erhält man ein Formular 1099-INT. Spätestens das 1099-INT und der Kontoauszug sollten dabei als Beilage reichen.
Variante 2: US-Börse
Eine weitere Option ist, an der US-Börse zu investieren. Bei Dividendenzahlungen wird dort oftmals die Quellensteuer abgezogen. Im Folgejahr wird dieser Abzug bis spätestens am 15. März mittels Formular 1042-S bescheinigt. Diese Formular kann dann als Beilage eingereicht werden. Will man die Quellensteuer zurückfordern, ist eine Steuererklärung mittels Formular 1040-NR beizulegen. Es wird hier nicht auf weitere Details eingegangen.
Variante 3: $ 10 Steuern bezahlen
Die wohl einfachste Version ist etwas Steuern zu bezahlen. Dazu verwendet man das Formular 1040-NR und deklariert einen geringen Wert an Einkommen. Frugal Flyer dafür für 120 CAD einen sehr guten Service. Man kann es jedoch auch selber machen, zum Beispiel mittels IRS Free File, dort TaxAct nehmen, die anderen können nur Residents.
Bitte dann das Formular herunterladen und ausdrucken, nicht online einreichen. Es Einkommen zu deklarieren. Einfach sich selber angeben und danach genügend Einkommen, damit ca. 5 bis 10 USD an Steuern fällig werden. Diese müssen danach auch unbedingt bezahlt werden.
Variante 4: Amazon KDP
Im Internet sehr beliebt ist dabei der Amazon Kindle Direct Publishing Trick. Jedoch haben die mittlerweile auch bemerkt, dass weitaus mehr ITIN-Schreiben erstellt wurden, als es Autoren gibt. Daher hat Amazon in den letzten Jahren die Erfordernisse auch erhöht. Reichte vor zwei Jahren noch ein nettes Schreiben, man hätte gerne, muss man jetzt ein Buch veröffentlichen, verkaufen und von Amazon eine Zahlung erhalten. Danach kann man im Amazon KDP-Konto ein Case eröffnen und um Ausstellung des Schreibens bitten:
I published books on Amazon KDP. According to IRS I am entitled to tax treaty benefits and would like to apply for an ITIN. Could you please provide me a hand-signed letter from Amazon KDP, written on Amazon KDP letterhead stating that I am a nonresident alien required to get an ITIN to claim tax treaty benefit as per this help document: https://kdp.amazon.com/en_US/help/topic/G201622260
Please issue the letter to
[YOUR FULL ADDRESS]
Thank you very much.
Best regards
[YOUR FULL NAME]
Es ist zu beachten, dass zuvor einer eurer Aufsätze aus der Schule oder ein PDF eines Projekt Gutenberg-Buchs oder Wikipedia Artikel für mindestens 0.49 USD verkauft worden sein muss und die Auszahlung erfolgt sein muss.
Nach der Beantragung
In jedem Fall dauert die Beantragung circa ein halbes Jahr. Eine ITIN wird von der IRS automatisch versendet. Die Passkopie wird in den meisten Fällen nach weiteren drei Monaten retourniert. Bei Fragen zur Erteilung kann man sich an IRS unter der Nummer +1-267-941-1000 wenden.
Die ITIN verfällt, wenn man drei Jahr hintereinander keine Steuererklärung eingereicht hat. Sie kann aber weiterhin bei Banken verwendet werden. Wer den Verfall stoppen will, kann mittels IRS Free File eine Steuererklärung einreichen. Bitte dort TaxAct nehmen, die anderen können nur Residents.
Damit man die Steuererklärung online abgeben kann, sollte man 1 USD Zinsen deklarieren. Dazu bei TaxAct in der Eingabemaske 1099-INT wählen und dann beim Zinszahler und dessen Steuernummer die eigenen Daten eintragen und 1 USD Zinsen. Dies hat keinen Einfluss darauf, dass keine Steuern fällig sind. Wer dies jedoch nicht machen möchte, muss die Formulare ausdrucken und per Post einsenden.
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Gastautoren sind eine Bereicherung für unsere Leser und Community, da Sie am wertvollen internen Austausch teilnehmen und gelegentlich Ihre Erfahrungen im Rahmen eines Artikels für alle aufbereiten. Vielen Dank!
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Inhalt
In diesem Artikel lesen Sie von einer Story, die sich real abgespielt hat. Deswegen die Dokumentation mit Fotos und Zahlen.
Die Geschichte hat finanzielle Gewinner und Verlierer. Am Ende sind alle froh wie es mit unserer Unterstützung in Verbindung mit dem All-in-Packages gelaufen ist.
Ausgangslage
Die Geschichte beginnt im Jahr 2005: Der US-Immobilienmarkt erreicht aufgrund des viel zu billigen Geldes ein neues Hoch nach dem anderen. Davon lassen sich auch einige Deutsche mitreißen und so kauft unser späterer Mandant dieses Grundstück in einer der Boom-Städte Floridas:
Zum damaligen Kaufzeitpunkt kein schlechter Preis. Der Käufer wohnte bereits seit ein paar Jahren in Cape Coral und machte verschiedene Immobilien-Deals mit sehr hohen Profiten.
Rückblickend betrachtet, befand sich der Immobilienmarkt in den USA – insbesondere in Florida – in einer großen Übertreibung (Blase) nach oben.
Grundstück in einer Boom-Phase erworben
Mit dem Ausbruch der Finanzkrise im Jahr 2007 – medialer Auslöser war der Fall der Investmentbank Lehman Brothers – stürzte der Immobilienmarkt in eine tiefe Krise.
Die Folge war eine Übertreibung nach unten und man konnte für wenig Geld günstig Grundstücke aufkaufen. Beispielsweise lag der amtliche Schätzwert für dieses Grundstück im Jahr 2012 bei nur 3.500 (!) Dollar.
Dieser amtliche Schätzwert dient der Berechnung der Grundsteuer und weicht in der Praxis oft von den Transaktionspreisen ab. Gleichwohl kann man an ihm zeitverzögert die Wellen des Marktes ablesen.
Die Wellen des Marktes sind in den USA wesentlich größer als bei uns, wie man an der Tabelle des amtlichen Schätzwertes für das Grundstück unseres späteren Mandanten ablesen kann:
In den Jahren 2006 bis 2017 zahlte der Besitzer mehr als 3.500 Dollar Grundsteuern für das unbenutzte Grundstück.
Der genaue Betrag lässt sich hier nicht ablesen, weil das Grundstück gesplittet wurde und fortan zwei Adressen hatte. Dazu mehr im Abschnitt „Problem Teil 2“.
Einschub für den Leser, der noch neu dabei ist: In Florida werden mit der Grundsteuer auch Gebühren abgegolten, die wir in Deutschland separat bezahlen müssen, wie beispielsweise Müllgebühren oder der Rasenmäher. Unbebaute Grundstücke im Stadtgebiet von Cape Coral werden 5-6 Mal jährlich durch die Stadt gemäht. Das spart dem Besitzer das selbst in Ordnung zu halten. Zudem ist die Einkommenssteuer in den USA und die Sales Tax wesentlich niedriger.
Ab 2017 zahlt er keine Steuern mehr, denn diese haben sich von einigen hundert Dollar auf mehr als 4.500 Dollar pro Jahr gesteigert!
Problem Teil 1: Anschlussgebühren
Als man 1957 begann Cape Coral anzulegen – das Stadtrecht kam 1970 – wurde keine städtische Wasser- und Abwasserversorgung geplant. Diesen Punkt überließ man den Hauseigentümern und wie weit draußen auf dem Land üblich, wurde für jedes Haus ein Brunnen gebohrt und ein „Septic Field“ angelegt.
In späteren Jahren beschloss der Stadtrat eine städtische Wasserversorgung zu installieren. Bei einer Ausdehnung von 309,3 km² (München: 310,7 km²) ist das eine große finanzielle und technische Aufgabe. Man begann im Süden, ging über den Südwesten und ab dem Steuerjahr 2017 erreicht man den Straßenzug von unserem späteren Mandanten.
Denn genau wie in Deutschland üblich, sind Anschlussgebühren von den Anliegern zu bezahlen. Entweder sofort oder in Raten gestreckt.
Die wesentlich erhöhten Kosten überraschten viele deutsche Grundbesitzer und in deren Folge stießen einige – auch gegen unseren Rat – zügig ihre Grundstücke ab, um nicht weiterhin finanziell belastet zu werden.
Herausforderungen sind immer auch Chancen!
Wir berichteten in mehreren Ausgaben unserer Monatsmail, in unseren Workshops und in einigen Artikeln wie diesem hier über den lukrativen Einstieg in diese Grundstücke und halfen unseren aufgeschlossenen Mandanten diese zu erwerben und 1-3 Jahre später mit erheblichem Gewinn wieder zu veräußern. Denn die Preise waren damals tief, weil zu viele Leute ihre „teuer“ gewordenen Grundstücke abstoßen wollten.
Einige unserer Mandanten haben innerhalb von 2 Jahren ihren Einsatz verdoppelt.
Wie aus einem Kauf in Höhe von 8.000 Dollar im Jahr 2019 ein Verkauf zu 70.000 Dollar im Jahr 2021 wurde, berichte ich bei Interesse vielleicht in einem der nächsten Artikel. Dies wäre ebenfalls ein realer Deal, aber ein wirklich außergewöhnlich guter!
Problem Teil 2: Grundstücksteilung
Wie es dazu gekommen ist und welche Gründe im Jahr 2018 dafür sprachen, das große Grundstück zu teilen, konnte im Rahmen unserer Recherche und Befragung der Beteiligten nicht mehr herausgefunden werden.
Unglückliche Situation: Das Grundstück wurde grundbuchmäßig aufgeteilt. Aus einem „Tripple Lot“ machte man ein „Double Lot“ und ein „Single Lot“.
In vielen Regionen in den USA genügt ein Single Lot zur Bebauung mit einem Haus.
In Cape Coral gibt es die Besonderheit, dass ein „Standard Lot“ ein „Double Lot“ ist.
Man benötigt zwei nebeneinander liegende Lots, um ein Haus errichten zu können.
Deswegen werden diese grundsätzlich gemeinsam ge- und verkauft. In den Immobilienportalen werden sie auch nur so als Grundstück angezeigt.
Natürlich gibt es Ausnahmen. Beispielsweise bei Duplexes (Zweifamilienhaus / Doppelhaushälfte) und Reihenhäusern.
Das Grundstück unseres späteren Mandanten hatte und hat nicht das „Zoning“ dafür. Der Bebauungsplan lässt in dieser Gegend nur eine Bebauung mit Einfamilienhäusern (Single Family Homes) zu.
Aus heutiger Perspektive teilte man ein großes und durch andere Bebauungsvorschriften wertvolleres Grundstück in ein Standard-Grundstück und in einen nicht-nutzbaren Grünstreifen auf:
Problem Teil 3: Doppelte Erschließungsgebühren
Die städtischen Beschlüsse zur Wasserversorgung sehen es so vor, dass es einen Anschlusszwang gibt. Jedes Grundstück erhält einen Wasseranschluss.
Da seit 2018 zwei Grundstücke mit jeweils eigener Property-ID vorhanden sind, wurden auch zwei Wasseranschlüsse gelegt. Obwohl nur einer nutzbar ist, müssen beide bezahlt werden.
Das ist der Hintergrund, weswegen die finanziellen Belastungen bei unserem künftigen Mandanten deutlich über denen anderer deutscher Grundbesitzer lagen.
Aber wir lernten uns noch nicht kennen. Er versuchte zuerst über einen lokalen deutschsprachigen Makler das Grundstück zu veräußern.
Wie sieht dein Verkaufsteam aus?
Problem Teil 4: Ein anderer Makler
An und für sich ist es eine nahe liegende Idee einen örtlich tätigen Makler mit dem Verkauf einer Immobilie zu beauftragen. In diesem Fall wurde sogar ein deutschsprachiger Makler dafür gewählt.
In Cape Coral gibt es mehrere dutzend deutschsprachige Makler. Man hat eine große Auswahl.
Doch welchen Makler wählt man?
Bewertungen bei Google oder Immobilienportalen sind ein erster guter Ansatzpunkt. Wenn Sie Besitzer von einem unbebauten Grundstück sind, sind diese oft wenig aussagekräftig. Ich war im Jahr 2020 an einem Grundstücksdeal beteiligt, in der sich eine deutsche Besitzerin – trotz meines eindringlichen Warnhinweises – von einer der renommiertesten deutschen Immobilienmaklerfirmen in Cape Coral über’n Tisch ziehen lassen hat.
Die Maklerfirma hatte dadurch noch nicht mal einen finanziellen Vorteil – im Gegenteil – sie verdiente sogar weniger Provision durch ihre schlechte Arbeit.
In der Provisionsstruktur steckt das Problem!
Bis auf einen kleinen Sockelbetrag verdient ein Immobilienmakler prozentual am Wert einer Transaktion. Wo liegt da die Aufmerksamkeit? Bei wenigen hundert Dollar für Bauland oder bis zu fünfstellig für Villen?
Der Immobilienmakler, der zuerst versucht hat, die beiden Objekte zu verkaufen, kenne und schätze ich persönlich. Er ist aber kein Kooperationspartner von uns.
Unsere Erfolgsformel: Betrachte jeden Deal durch die Investor-Brille – als ob du mit eigenem Geld handeln würdest!
Die Vermarktung des anderen Maklers:
In der Zwischenzeit haben die beiden Grundstücke über 10.000 USD an Unterhalt gekostet!
Lösung Teil 1: Wir lernten uns kennen!
Im Frühjahr 2021 lernten der Grundstücksbesitzer und ich uns kennen. Er wollte immer noch verkaufen, war aber aufgrund der bisherigen Erfahrungen skeptisch und nicht ganz so gut auf die Branche zu sprechen.
Ich stellte ihm zwei Varianten des Verkaufes vor:
- Zügiger Verkauf in unserer Investoren-Community bei einem eher moderaten Preis, denn es muss sich auch für den Investor lohnen, sonst würde er den Deal nicht eingehen.
- Aufbereitung des Grundstückes und mit ein bisschen Zeit am Markt für eher mehr Geld.
Vermutlich aufgrund bisheriger Erfahrungen war er überhaupt nicht angetan von einem erneuten Versuch am Markt und überlegte schon, wie er das Grundstück anderweitig loswerden könnte, um nicht weiter von den Steuern und Anschlussgebühren finanziell strapaziert zu werden.
Er hatte seit 2018 nicht mehr gezahlt und so wurde die Schuld in ein Tax Lien Certificate umgewandelt, welches von einem Investor gekauft wurde und der natürlich dafür zinsberechtigt ist.
Unterhaltskosten pro Tag: $ 17,09 + 18 % parallel für jedes nicht gezahlte Jahr!
Das heißt er verlor deutlich über 500 Dollar mit jedem Monat, in dem er Besitzer der Grundstücke war.
Einfache Verständnisformel:
Grundstücke kosten Geld. Vermietete Immobilien bringen Geld.
Deswegen begleiten wir Investoren ebenso beim Hausbau und anschließender Kurz- bzw. Langzeitvermietung. Wer’s gut macht, erzielt hier wunderbare und in gewisser Bandbreite planbare Renditen.
Grundstücke sind Spekulationsobjekte, denn die Kunst liegt darin, sie günstig einzukaufen und teurer weiterzuverkaufen als die Unterhalts- zzgl. Verkaufskosten sind. Neben der Marktbeobachtung gibt es natürlich Wertsteigerungsstrategien, bei denen wir unsere Mandanten unterstützen.
Für unseren neuen Mandanten kam nur die Option eines schnellen Verkaufes an einen Investor infrage. Er hatte die Nase voll und wollte das Thema Amerika abschließen. Er wohnte bereits seit einigen Jahren wieder in Bayern.
Lösung Teil 2: Investor organisieren
Meine Aufgabe war es schnellstmöglich einen Investor zu organisieren, der bereit war das Grundstück so wie es ist zu übernehmen.
Das war kein Problem, denn in unserem Netzwerk gibt es mehrere Investoren, die sofort bereitstehen, um sich Chancen anzuschauen.
Das erste Angebot lag bei 17.900 Dollar und der Verkäufer war bereit dieses anzunehmen, wenn es nur sein Problem lösen würde:
Loswerden des Grundstücks ohne noch etwas draufzuzahlen.
Wer verkauft schon ein Grundstück und muss dafür noch Geld mitbringen?
Die Steuerschulden + Anschlussgebühren + Zinsen waren mittlerweile auf über 20.000 Dollar angewachsen.
Ich sprach mit beiden Parteien, um sie knapp über der Summe zusammenzubekommen. Ziel war, dass der Verkäufer mit einem wenigstens kleinen positiven Ergebnis herauskommt, sein Problem gelöst und gleichzeitig der Investor für sich noch Chancen sieht ebenfalls auf ein positives Ergebnis zu kommen.
Bei 22.000 Dollar, dem Betrag, zu dem das Grundstück nur wenige Monate vorher am Markt nicht vermittelbar gewesen ist, stieg er verständlicherweise aus.
In der Phase der Verhandlung sind die Schulden wieder um einige hundert Dollar gestiegen und somit auch der künftige Kaufpreis.
Weiteres Hintergrundwissen eingeschoben:
Zudem muss man wissen, dass in Amerika üblicherweise die Verkäufer die Kosten des Verkaufsprozesses tragen. Der größte Posten sind die Maklergebühren, aber natürlich auch die Gebühren der Title Company, der Recherche, der Versicherung, der amtlichen Transaktionsgebühren sowie Überweisungs- und Portokosten.
Erschwerend kam hinzu, dass der Verkäufer steuerlich in Deutschland ansässig ist und deswegen die Gebühren für die Beantragung der Steuernummer sowie Abgabe der Erklärungen im Jahr des Kaufes und des Folgejahres anfallen. Da er nicht mehr über ein Bankkonto in den USA verfügte und nachträglich nach dem Verkauf keine weiteren Gebühren auf ihn zukommen sollten, war es mein Anliegen die Steuerberatungskosten – eine niedrige vierstellige Summe – gleich vom Verkaufserlös bezahlen zu lassen. Damit schließt man finanzielle Probleme in der Zukunft aus und hat eine angenehme Abwicklung im Nachgang.
Allerdings überweist aufgrund der FACTA-Gesetzung die Title Company 15 % des Kaufpreises direkt an die IRS (US-Finanzbehörde). Dieser Betrag musste in diesem Fall ebenfalls auf den Verkaufspreis draufgeschlagen werden, auch wenn der Verkäufer ihn zu 100 % im nächsten Jahr erstattet bekommt. Man hätte zwar dokumentieren können, dass die zu erwartete Kapitalgewinnsteuer bei 0 liegt, aber die Antragsstellung sowie die Wartezeit auf den Bescheid hätte zusätzlich Geld kostet.
Lösung Teil 3: Der Deal
Man einigte sich auf einen Kaufpreis von 26.500 Dollar, der zum Großteil von den das Grundstück belastenden Schulden aufgefressen wurde. Wenn Grundstücke mit uns übertragen werden, achten wir darauf, dass diese zum Closing Day (Tag des Eigentumsübertrags) stets „frei von jeglichen Ansprüchen“ gestellt werden.
Angenehm für den Verkäufer: Er bekommt im nächsten Jahr 3.975 Dollar vom Finanzamt erstattet.
Problem gelöst + Bonus programmiert?
Ja, zumindest für den Verkäufer war das Ziel mit Unterschrift des Kaufvertrages erreicht. Die Probleme des Grundstücks gehen mit dem Closing Day auf den Investor über.
Dieser war – so ehrlich bin ich – nur bereit das Grundstück zu übernehmen, weil ich ihm zugesichert habe gegen Erfolgsbeteiligung die Probleme zu lösen.
Da Verkäufer und Käufer beide deutschsprachig waren, kam unser Deutsch-Englische-Kaufvertrag zur Anwendung, der auf eine einzige Seite passt.
Das finden Mandanten, die selten mit us-amerikanischen Kaufverträgen zu tun haben, besonders angenehm. Welcher ungeübte Nicht-Jurist versteht schon 7 Seiten Vertragstext – auch wenn er in Formularform kommt – bis ins letzte Detail?
Lösung Teil 4: Abarbeiten des Vertrags
Sobald der Vertrag unterschrieben ist, arbeiten alle Beteiligten daraufhin ihn zu erfüllen. Das ist auf Käuferseite fristgerecht die Anzahlung zu tätigen. Die Title Company prüft die Kauf- und Verkaufsfähigkeit, recherchiert fremde Ansprüche und bereitet alle Zahlen sowie Zahlungspartner auf.
Sie erstellt zudem alle weiteren Dokumente, die für die Transaktion erforderlich sind, leitet sie den entsprechenden Stellen zu (z.B. Grundbuchamt, Finanzamt) und natürlich auch dem Verkäufer und Käufer. Sie müssen die Abrechnung (Statement) unterzeichnen und ihre Unterschriften auf den Dokumenten beglaubigen lassen.
Ist alles perfekt gelaufen, wird am Closing Day – dieser wird im Kaufvertrag festgelegt – das Eigentum umgeschrieben und der Verkäufer bekommt taggleich seinen Verkaufserlös abzüglich der Kosten ausbezahlt.
Die Leute, die die Kosten eingereicht haben, werden ebenfalls taggleich von der Title Company ausbezahlt.
Wird ein neues Problem zum Dealbrecher?
Grundstücksdeals können noch so gut vorbereitet sein, es kann immer etwas dazwischen kommen. Insbesondere zeitliche Verzögerungen aufgrund des Nicht-vor-Ort-seins.
In diesem Fall gab es Verzögerungen zuerst durch die Title Company mit der Erstellung der Unterlagen. Dann musste sich der Verkäufer erst eine neue Druckerpatrone bestellen, um die Unterlagen für die Original-Unterschrift auszudrucken.
Der Käufer wählte zur Legitimierung die Variante mit dem Notary-Service per Webcam zu sprechen und die Dokumente elektronisch zu unterschreiben. Aber er fuhr mit seinen Kindern in den Urlaub.
Im Kaufpreis war eine finanzielle Reserve einberechnet, falls es zu Verzögerungen kommen würde.
Die Steuern werden bei Transaktionen stets auf den Tag genau ausgerechnet. Natürlich können bei wenigen Tagen beide Parteien beschließen, dass sie bei der bisherigen Abrechnung bleiben und sich die Summen wegen Verschiebung des Closing Days nicht verändern.
Verkettung unglücklicher Umstände
In diesem Fall genügte die Reserve nicht, denn die Verzögerung betrug mehr als drei Wochen.
Um Porto zu sparen, versendete der Verkäufer die notariell in Deutschland bestätigten Vertragsunterlagen – entgegen meiner eindringlichen Empfehlung die 49,70 Euro in DHL-Express zu investieren – mit der normalen Briefpost. Hier gibt es kein Tracking und die Laufzeiten betragen im Schnitt zwei Wochen!
Geplant war, die Steuerschulden gerade rechtzeitig noch vor der nächsten Versteigerungsrunde der Tax Liens abzulösen.
Das Auktionsende wurde überschritten und wie es aussieht, hatte in der Zwischenzeit ein Tax-Lien-Investor sogar bei Gericht die Zwangsversteigerung beantragt. Dafür fallen natürlich Gebühren an, die der Schuldner zusätzlich zu bezahlen hat.
Die Title Company forderte zusätzliche 2.641,18 Dollar an
Ich recherchierte nach, da mir der Betrag zu hoch vorkam. Diskutierte lange mit der Title Company, aber sie bestand darauf, der Betrag muss her, sonst kein Closing.
Dem Verkäufer brauchte ich mit der Nachforderung nicht kommen, denn er würde hier kein Geld nach Amerika überweisen. Selbst, wenn er der Hauptverantwortliche für die Verzögerung wegen der Porto-Sparen-Sache gewesen ist. Auch nicht mit dem Hinweis, dass er ja nächstes Jahr wieder Geld herausbekommen würde.
Die Nerven des Käufers waren wegen der Verzögerungen und verschiedenen Herausforderungen bei den Zahlungen – hier kam zuerst der Scheck der Anzahlung nicht an und dann klappte es mit der Überweisung nicht – nicht im besten Zustand.
Der Deal war in dieser Phase zum Scheitern verurteilt!
Ich rettete den Deal, in dem ich den Betrag von meinem Konto überwies. Natürlich nur unter Zusicherung, dass ich diese Auslage nach Lösung der Probleme und der anschließenden Verwertung wieder erstattet bekomme.
Das hat den Deal gerettet.
Zwei Wochen später bekam ich von der Title Company plötzlich 1.147,76 Dollar erstattet. Sie hatte sich doch verrechnet gehabt.
Lösung Teil 5: Die Probleme des Grundstücks beheben
Das ursächliche und gleichzeitige spezifische Hauptproblem war die Teilung des großen Grundstücks.
In diesem Zustand wäre das Standard-Grundstück verkaufbar, aber für den Grünstreifen würden trotzdem – obwohl nur als Grünfläche nutzbar – unaufhörlich Steuern und Anschlussgebühren anfallen. Zudem ist ein um 50 % größeres Grundstück attraktiver gegenüber der Vielzahl an Standard-Grundstücken und der Grünstreifen einzeln ist unverkaufbar.
Man hat mehr Abstand zu den Nachbarn und kann ein größeres Haus bauen, denn aufgrund einer anderen Bauvorschrift dürfen seit ein paar Jahren nur noch 60 % der Grundfläche eines Grundstücks bebaut werden!
Zudem könnte man versuchen die Anschlussgebühren herabsetzen zu lassen, denn ein großes Grundstück kann auch nicht mehr als einen Wasseranschluss gebrauchen.
Die Anschlussgebühren setzen sich zusammen aus einer Anschlusspauschale und einem variablen Betrag, der nach der Größe des Grundstückes berechnet wird.
Um es Vorweg zu nehmen: Eine Reduktion der Anschlussgebühren war nicht mehr möglich. Die Festsetzung und Widerspruchsfrist waren längst abgelaufen. Man hätte damals das Grundstück nicht teilen sollen. Man konnte auch von städtischer Seite nicht feststellen, weswegen das damals passierte, weil zwei entscheidende Dokumente nicht mehr einsehbar waren.
Das Zusammenfügen der Grundstücke konnte unsererseits gut gelöst werden.
Die Herausforderungen bestanden in der anschließenden Vermarktung, weil in allen gängigen Immobilienportalen Änderungen an Grundstücksgrenzen sehr zeitverzögert eingestellt werden.
Selbst Monate nach der Umschreibung wurde fehlerhafterweise das kleine unbrauchbare Grundstück mit dem Angebotspreis angezeigt. So bekommt man online nicht viele Interessenten, denn wer klickt dort schon rauf?
Es gibt in den Immobilien-Portalen oft Angebote zu Fantasie-Preisen, sodass man allein in der Vorschau von Preis und Größe sich den Klick spart.
Deswegen wurde zusätzlich das Grundstück am lokalen Markt beworben und auch für die Nachbarschaft erkenntlich mit einem Verkaufsschild direkt auf dem Grundstück ausgestattet:
Ebenso haben wir die Möglichkeit Baufirmen einzuladen sich das Grundstück genauer anzuschauen, ob es nicht ein guter Deal wäre es mit einem Haus zu bebauen und als Gesamtpaket zu verkaufen?
Property Restrictions: Eulen amtlich vermerkt
Auf dem Grünstreifen wurden im Jahr 2018 Eulen (englisch: Burrowing Owl) als Property Restrictions eingetragen. Aus den öffentlich zugänglichen Unterlagen ging nicht hervor, ob diese auf „unserem“ Grundstück festgestellt wurden oder ob es nur aufgrund der einzuhaltende Mindestabstände zwischen Nestern und Baumaßnahmen vermerkt wurde.
Eine sachkundige Begehung ergab, dass nicht auf unserem Land genistet wurde, sondern auf dem westlichen Nachbarsgrundstück.
Lizenzierte Umweltberatungsfirmen können hier helfen
Mit der Zusammenführung der Grundstücke bestand ein bisschen Hoffnung, dass die Property Restrictions verschwinden, denn diesen Vermerk gab es nicht auf dem Standard-Grundstück. Leider wurde die Restriktion bei der Zusammenfügung auf das neue große Grundstück übernommen.
Der Fairness wegen gilt es Kaufinteressenten auf diesen Punkt hinzuweisen, denn wenn jemand das Grundstück nicht länger als Kapitalanlage halten, sondern zügig ein Bauvorhaben umsetzen möchte, wäre das ein Rücktrittsgrund in der Phase für Inspektionen und Machbarkeitsstudien.
In einem anderen Teil der Stadt, hatten wir mal einen Fall, in dem eine ganze Reihe von Grundstücken aktuell nicht bebaubar sind, weil so viele Nester vorhanden sind:
Das im Hinterkopf, weiter zur Vermarktung
Parallel lief die Online-Vermarktung an. Dazu gehören selbstverständlich aussagekräftige Luftaufnahmen vom Grundstück und der unmittelbaren Nachbarschaft. So erreicht man besser Interessierte in New York oder Kalifornien, die mal nicht eben vorbeischauen können.
Auch wenn man nur einen einzigen Käufer braucht, geht es darum in einem kurzen Zeitfenster möglichst viele potenziell Interessierte anzusprechen und die Möglichkeit zu geben, dass Angebot näher kennenzulernen. Dazu haben wir Drohnenaufnahmen produziert:
Aufgrund der Probleme des Grundstücks haben anfängliche Interessenten sich dann doch dagegen entschieden oder einen Preis deutlich unter unseren Vorstellungen geboten. So haben wir zuerst am Markt den Preis reduziert und anschließend nochmal in der Verhandlung mit dem Käufer.
Allerdings sind wir mit einem Preis am Markt gestartet, der etwas oberhalb der realistischen Erwartungen war – bezogen auf die im Interessentengespräch mitgeteilten Herausforderungen.
Käufer wurde ein örtlicher Makler
Manchmal erfährt man während der Verkaufsverhandlungen, was der Käufer mit dem Grundstück vorhat. Manchmal nicht. In dem Fall wissen wir nicht, ob der Käufer für sich selbst baut, ein Renditehaus baut oder eins zum Verkaufen oder ebenfalls das Grundstück nur weiterverkaufen möchte. Jedenfalls ist es ein Profi am lokalen Immobilienmarkt, der weiß, auf was er sich mit dem Deal eingelassen hat.
Falls jemand vorhat ein Ferienhaus zu errichten, kann er das gerne bei unseren Verkaufsverhandlungen mit anführen. Gedanken in dieser Richtung finden Sie hier.
Bereit für einen unerwarteten Bonus?
Wenn wir Problem-Fälle anpacken, sieht man nicht alle Details von den Herausforderungen und oft kommen Hindernisse dazu, die man vorher nicht vermutet hatte. Diesen Monat hat sich beispielsweise herausgestellt, dass ein Grundstück, welches wir für einen neuen Mandanten verkaufen sollten, im Oktober „gestohlen“ worden ist. In einem anderen Fall ist der Mandant mitten im Verkaufsprozess verstorben. Sie können sich vorstellen, es ist ereignisreich. Man lernt immer etwas dazu.
Aber es ergeben sich ebenso positive Anschlussgeschäfte. In diesem Fall hat unser Kooperationsmakler wegen des Grundstücks mit einer Hausbaufirma von der Ostküste verhandelt und das hat er so gut gemacht, dass er in den nächsten Jahren exklusiv 4-12 Häuser pro Jahr (!) in der Region Cape Coral verkaufen darf, die die Firma neu errichtet. Das ist ein Mega-Deal für einen Realtor!
Abwicklung und Erfolgsmessung
Aufgrund der Länge des Artikels und weil in anderen Artikel bereits mehrfach die Abwicklung vom Immobilientransaktionen beschrieben worden ist, kürze ich hier und weihe Sie als geschätzter Leser ein bisschen in die Zahlen des Deals ein.
Verkaufspreis des vereinten Grundstücks: 55.000 USD
Kosten zur Problemlösung (ohne Berechnung der eigenen Arbeitszeit und Connections), Steuern, Anschlussgebühren, Vermarktung, Makler, Title Company, Versicherung und Notar: 10.000 USD
Gewinn vor Steuer: 18.500 USD
Steuer auf den Gewinn: 3.855 USD
Gewinn für den Investor: 14.615 USD (hiervon hat er natürlich unsere Erfolgsbeteiligung noch abzuziehen, über deren Höhe Stillschweigen vereinbart wurde).
3 Fragen an Sie:
- Möchten Sie bei uns Investor werden?
Dann wäre die All-in-Community vielleicht für Sie interessant. - Haben Sie Probleme mit Florida-Immobilien?
Dann kommen Sie gerne mit einer Schilderung des Falls hier auf uns zu. - Kennen Sie jemanden, für den das ggf. interessant sein könnte?
Empfehlen Sie bitte diesen Artikel weiter. Falls Sie das in professionellem Rahmen tun, wäre eventuell unser Affiliate-Programm etwas für Sie.
Fazit:
Für alle Beteiligten ein gutes Geschäft!
Insbesondere, wenn die Beurteilung nicht ausschließlich nach den nackten Zahlen erfolgt. Das ist Herangehensweise von Buchhaltern … und Buchhalter sind selten Problemlöser oder Immobilienkäufer bzw. haben mehr Freude an den Zahlen als an der Immobilie.
Wir lieben es mit Florida-Fans und natürlich auch mit Buchhaltern zusammenzuarbeiten. Die Zahlen müssen passen. Darüber hinaus gibt es noch Lebensfreude, Zufriedenheit, Abschließen und/oder Anschlussgeschäfte.
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Uns erreichen immer wieder Nachrichten von besorgten Menschen, die sich im Zuge der gigantischen staatlichen Probleme Sorge um ihr aufgebautes oder geerbtes Vermögen machen.
Die Begriffe Steuererhöhung, Sondersteuern, Lastenausgleich und (Teil-)Enteignungen machen immer mehr die Runde.
Statt tiefer in die Probleme einzusteigen und über mögliche Zwangsmaßnahmen zu debattieren, stellen wir unseren Portal-Lesern kurz und knapp die Lösung vor, die einige unserer All-in-Mandanten gegangen sind:
Verständlich?
Sonst gerne via Kommentarfunktion fragen!
Was kann eine US-Firma?
Eine Firmierung ist eine juristische Person zusätzlich zur natürlichen Person (ein Mensch gilt als natürliche Person).
Eine juristische Person, vielen bekannt als eine LLC oder eine Corporation, kann Dinge besitzen. Beispielsweise Bargeld, Gold, Bankkonten, Firmenbeteiligungen (Aktien), Immobilien.
Das, was die Firma besitzt, gehört nicht der natürlichen Person. Aber je nach Gestaltung kann sie davon profitieren, beispielsweise diese Dinge nutzen. Schließlich benötigt eine juristische Person eine natürliche Person, um handeln zu können.
Beispiel E-Bike
Auf den Namen der Firma soll ein E-Bike gekauft werden. Man braucht einen Handlungsbevollmächtigten, der den Kaufvertrag unterschreibt und die Zahlung tätigt. Außerdem will das E-Bike gefahren werden. Das alles tut ein Mensch im Namen der Firma.
Gründen Sie beispielsweise eine 1-Mann-Firma und stellen keine externe Person als Handlungsbevollmächtigten ein, sind sie selbst der Handlungsbevollmächtigte. Sie eröffnen auf den Namen der Firma ein Bankkonto.
Die Finanzen der Firma sind getrennt von Ihren privaten Finanzen.
Trennung zwischen dem Vermögen des Gründers und der Firmierung.
Bleiben wir beim Beispiel E-Bike: Sie kaufen ein E-Bike im Namen und auf Rechnung der Firma. Sie fahren damit herum. Nun kommt ein Enteignungsbeschluss (z. B. Pfändung), das E-Bike Ihnen wegzunehmen. Dieser läuft ins Leere, weil Ihnen das E-Bike nachweislich nicht gehört – Sie nutzen es nur. Sie haben die praktische Kontrolle darüber, aber es ist eben nicht ihr Eigentum.
Eigentümer ist eine Firma in Amerika und gegen diese müsste erstmal ein Enteignungsbeschluss gefasst werden.
Das Wort E-Bike ist ein „Platzhalter“ für alles Mögliche. Sie können ebenso die Wörter Aktiendepot, Immobilienbesitz, Computer und Handy oder Auto einsetzen.
Eine US-Firma ist ein rechtlicher Mantel, der eine zusätzliche Schutzschicht bieten soll.
Die gedankliche Einstellung ist:
Kontrollieren statt besitzen.
Die wichtigsten Vorteile und Nachteile einer US-Firma
Vorteile | Nachteile |
---|---|
|
Wenn man nicht gleichzeitig eine bestehende Firma schließt, bedeutet die Installation einer neuen juristischen Person immer einen Mehraufwand an:
|
Lassen Sie diese kurze Liste auf jeden Fall für Sie individuell prüfen. Manchmal werden persönliche Vorteile entdeckt, die interessant sind, aber einfach nicht auf so viele zutreffen und deswegen hier nicht aufgeführt wurden. |
Wie setze ich eine US-Firma auf?
Am einfachsten ist es mit unserer Begleitung via America All-in Package.
Einigen Leuten wird das zu teuer sein. Da könnte man sich selbst die Frage stellen: Sind meine Vermögenswerte bereits so angewachsen, dass es jetzt der richtige Zeitpunkt ist, einen Teil davon in ein anderes territoriales und rechtliches Gebiet auszulagern?
Natürlich gibt es in unserem Netzwerk Kooperationspartner, die günstiger sehr gute Leistungen erbringen. Fragen Sie an.
Alternative: Machen Sie selbst! Stückeln Sie sich alles, was Sie benötigen, von unterschiedlichen Dienstleistern zusammen. Verzichten Sie auf die Führung eines harmonischen Zusammenspiels und die Erfahrung, ein perfekt auf Ihre individuellen Bedürfnisse zugeschnittenes Gesamtkonzept zu nutzen. Im Übrigen werden Sie Bedürfnisse haben, die Ihnen heute noch nicht bewusst sind!
Sie haben schon eine US-Firma? Gut. Sie können sich trotzdem für das All-in Package bewerben und wir schauen, ob wir darauf aufbauen können.
Fragen?
Vielleicht helfen Ihnen folgende FAQs – andernfalls gerne weitere Fragen via Kommentarfunktion am Ende der Seite stellen.
FAQs
1. Kann man mehrere Firmen gründen?
Ja, kann man. Diese können nebeneinander (gleichwertig, Sie sind beispielsweise der Eigentümer jeder Firma) stehen oder in sich verschachtelt sein (die zweite Firma gehört nicht Ihnen, sondern der ersten Firma).
Bei vielschichtigen Vermögenswerten (z. B. Immobilien, Unternehmensbeteiligungen, Krypto-Währungen) kann das Sinn machen. Natürlich ebenso zur Trennung von Risikoposten wie der laufende Geschäftsbetrieb eines Unternehmens und die wertvollen Produktionsmittel (z. B. Maschinen, Werkshalle).
Würde eine Beratung zu den einzelnen Vor- und Nachteilen Sinn machen?
… insbesondere, wenn man einen Lebenspartner und/oder Kinder hat?
2. Muss ich in die USA reisen, um eine Firma zu gründen?
Sie können, müssen es aber nicht. Tatsächlich werden fast alle Firmen mit unserer Hilfe „remote“ gegründet. Heutzutage lässt sich sehr viel virtuell bzw. online erledigen. Darüber hinaus gibt es den Postversand.
Weder zur Gründung noch zur Geschäftsführung ist eine persönliche Anwesenheit in den USA erforderlich.
Manche fragen sich, ob man auf Firmenkosten (nach Amerika) reisen darf … je nach Ausgestaltung: ja!
Muss ich eine steuerliche Buchführung machen?
Wenn Sie nicht gerade „digitaler Nomade“ ohne steuerlichen Wohnsitz sind: Ja.
Die USA sind ein Land mit nur wenigen einschränkenden Vorschriften bezüglich Unternehmerfreiheiten und haben akzeptable Steuersätze. Zudem gibt es einfache Möglichkeiten der Steuerreduzierung durch Betriebskostendeklaration und Abschreibungen. Ebenso gibt es nicht die vielen Pseudo-Organisationen, die in Kerneuropa in den letzten Jahren so zugenommen haben und von Unternehmen IDs, Erklärungen und Gebühren einfordern.
Beispiel: Die Mitgliedschaft in einer „Chamber of Commerce“ ist freiwillig. Die Handelskammern werben um Mitglieder und bieten dementsprechend gute Leistungen zu guten Preisen an. Sie sind keinesfalls solche Selbstbedienungsläden wie viele IHKen – schauen Sie sich in den IHK-Bilanzen die Rücklagen für Pensionen an und Sie werden anders über die Gebühren der Zwangsmitgliedschaften in der BRD denken.
Die Verwaltung einer US-Firma ist wesentlich einfacher, kostengünstiger und charmanter. In unserem Netzwerk finden Sie entsprechende Dienstleister, die das rechtssicher für Sie erledigen. Beispielsweise lizenzierte Steuerberater mit angeschlossener Buchhaltung.
Wenn Sie die Firma lediglich als schützenden Rahmen nutzen und kaum Kontobewegungen haben, ist das kostenmäßig alles überschaubar. Wesentlich günstiger als eine deutsche UG!
Je nach persönlichen Voraussetzungen sogar günstiger!
In unserer Community gibt es Unternehmer, für die sich die US-Firma sogar finanziell rechnet. Bei anderen ist es vergleichbar mit einer Versicherungspolice. Man bezahlt jährlich den Betrag, um abgesichert zu sein.
Kann ich Vorteile bei Reisen in die USA haben?
Früher haben wir generell nein gesagt, weil es den US-Behörden bei der Einreise egal war, ob jemand Vermögen in den USA hat oder nicht. Beim „Travel Ban“ (Einreiseverbote) in den Jahren 2020 und 2021 zeigte sich jedoch, dass einige Leute von uns mit Firmen in den USA Einreisegenehmigungen – sogar für Familienangehörige und Kinder – erhalten haben. Andere mussten draußen bleiben!
Insbesondere in unseren Favoriten Florida und Texas
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Man sagt, dass sich in Krisen gutes Geld verdienen lässt. Allerdings benötigt man dafür Mut und die richtigen Partner an seiner Seite – wie das folgende Beispiel von einem unserer Partner in Florida zeigt.
Baufinanzierung für ein Einfamilienhaus (Renditeobjekt)
Manfred* reiste in den vergangenen Jahren öfter nach Florida und auch bei ihm reifte der Gedanke, sich ein Haus im sonnenverwöhnten und freiheitlichen US-Bundesstaat zuzulegen. Wenn das mit dem ersten Haus gut geht, vielleicht sogar ein sich selbst tragendes und später Gewinn abwerfendes Immobilienportfolio …?
Statt ein gebrauchtes Haus zu kaufen, besuchte Manfred einige Baufirmen und schaute sich Musterhäuser an. Er verglich Grundrisse, Ausstattung und Preise. Er entschied sich für ein Haus guter Qualität zum schlüsselfertigen Preis von 268.890 US-Dollar.
Startschuss im Krisenjahr 2020
Das war im Juni 2020 – ein Jahr, in dem die Welt „Pandemie-verrückt“ spielte. In einem Umfeld der Angst mögen Banken ungerne finanzieren und taten es im Fall von Manfred nicht.
Schließlich ist Manfred als Deutscher Ausländer in den USA und die Finanzierung von Ausländern, die weder die in Amerika so wichtige Sozialversicherungsnummer (SSN) oder eine Credit History haben, ist immer ein besonderer Fall.
Rettung des Hausbaus über eine Zwischenfinanzierung
Es ist stets ein unpässliche Sache, wenn man einen Hausbauvertrag unterschrieben, seine Anzahlung geleistet hat und die bisherige Bank, die sogar ein pre approval ausgestellt hat, plötzlich keinen Kreditvertrag mehr anbietet.
Auf der Suche, seinen ersten Hausbau in Florida zu retten, lernte Manfred unsere bewährte Kooperationspartnerin Cigdem Thanhoffer und ihr Notfalltool Glorius kennen.
Hinter Glorius steht keine Bank, sondern private Investoren, die überschüssige Liquidität zu verhältnismäßig hohen Zinssätzen unter Vermittlung von Glorius direkt an Immobilieninvestoren verleihen. Auch einige finanzkräftige Deutsche nutzen Glorius, um hohe Zinssätze mit einer Immobilie als Sicherheit im Rücken zu erwirtschaften. Informationen dazu hier.
Unter mehreren Angeboten entschied sich Manfred für diese Variante:
Loan to value: 60%
Rate: 8%
Term: 36 months interest only plus escrows
Das bedeutete für ihn
Er konnte seinen Hausbau realisieren. Wenn vorerst auch zu – aus deutscher Sicht – schmerzvollen Konditionen:
Höhe der Finanzierung: 60% (= 160.000 USD)
Zinssatz: 8% (= 1.067 USD monatliche Rate)
Laufzeit + Treuhandkonto: 36 months interest only plus escrows (= endfälliges Darlehen nach 3 Jahren, auf einem Treuhandkonto wird die zu erwartende Grundsteuer und Versicherungsprämie hinterlegt)
Unter Einbringung von etwas mehr Eigenkapital (40 statt 25 Prozent) und der monatlichen Belastung von 1.067 USD war ein Hausbau gerettet. So ging es auch vielen anderen, die auf der Suche nach einem Finanzierungsexperten in schwierigen Zeiten Cigdem über Empfehlung kennengelernt haben.
Im Jahr 2021 hat sich der Immobilienmarkt deutlich erholt und auch bei den Banken stehen bezüglich Finanzierungen von deutschen Ausländern alle Ampeln auf grün.
Interessiert es Sie, was aus Manfreds Immobilie geworden ist?
Die Fertigstellung des Einfamilienhauses (single family home) wurde zwar durch die weitreichenden Maßnahmen des Pandemiemanagements verzögert, was Manfred zwei Monate länger als geplant Zinszahlungen ohne Mieteinnahmen auf der anderen Seite bescherte. Glücklicherweise hatte er beim Hausbauvertrag einen Festpreis – noch ohne Inflationsklausel!
Heute ist sein Haus vermietet und zwar für 2.100 (!) Dollar im Monat!
Das hängt damit zusammen, dass die Nachfrage in Florida deutlich gestiegen ist. Wir berichteten darüber mehrfach in der Monatsmail.
Trotz des hohen Zinssatzes bei der Notfall-Finanzierung ist sein Cashflow deutlich positiv: 1.033 USD.
Cashflow ist nicht gleich Gewinn. Man hat ja noch die Grundsteuer und die Versicherung zu bezahlen sowie kleinere Kosten, die gelegentlich anfallen können.
Wie geht es mit Manfred weiter? Schließlich ist ein Haus noch kein Immobilienportfolio!
Dank des Immobilienbooms in Florida wechseln vergleichbare Häuser aktuell zwischen 400.000 und 450.000 USD den Besitzer.
Verkaufen möchte Manfred nicht, obwohl er einen stattlichen Gewinn erzielen könnte. Ziel war – wenn es mit dem ersten Haus gut klappt – Wissen, Erfahrungen und Kontakte für das nächste zu nutzen.
Außerdem sieht es auf der Finanzierungsseite sehr gut aus. Insbesondere weil er statt eines unterschriebenen Hausbauvertrages bereits ein bestehendes Haus hat. Dieses nutzt er, um Eigenkapital fürs nächste Objekt zu generieren und löst gleichzeitig seine teure Notfall-Finanzierung ab. Das Instrument dazu nennt sich Cash Out Refinancing und sieht in seinem Fall so aus:
Low documentation, No income verification Loan.
Value : $400,000.00
Loan to value: 65%
Rate: 3.75%
Term: 30 years / 5/1ARM
Bedeutet für Manfred:
Geringe Dokumention, kein Einkommensnachweis erforderlich!
Immobilienwert: 400.000 USD
Beleihungswert: 65% (= 260.000 USD)
Zinssatz: 3,75% (= 813 USD monatliche Rate)
Laufzeit: 30 mit 5 Jahren Zinsbindung
Mit der Umschuldung (kein schönes Wort für diesen Mega-Deal) … mit der Refinanzierung sinkt die monatliche Belastung von 1.067 USD um 254 USD auf 813 USD. Der Cashflow erhöht sich auf 1.287 USD, falls das neue Darlehen endfällig vereinbart wird. So etwas macht man, wenn man beispielsweise plant das Objekt wieder in einigen Jahren zu verkaufen.
Plant man die Immobilie dauerhaft zu halten und innerhalb von 30 Jahren durch den Mieter bis auf „0“ abzahlen zu lassen, wäre die monatliche Belastung 1204,10 USD. Unterstellt sind bei der Berechnung 3,75 Prozent über die gesamte Laufzeit.
Zusätzlich erhält Manfred 100.000 USD auf sein Girokonto ausgezahlt. Dieses frische Geld möchte er als Eigenkapital für den nächsten Immobilienkauf nutzen.
Fragen?
Nutzen Sie die öffentliche Kommentarfunktion am Ende der Seite oder melden Sie sich bei Cigdem Thanhoffer:
Möchten Sie erfahren, wie die Story weitergeht? Dann melden Sie sich bitte für unsere Monatsmail.
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* Name von der Redaktion geändert. Nicht jeder mag mit seinem Vermögen und Gewinn in der Öffentlichkeit stehen.
Nur noch „geimpft“ in die USA?Die Systemmedien und ebenso vordergründig freie Medien überschlugen sich im September mit Erfolgsmeldungen, dass ab November nach 20 Monaten Pandemie wieder Reisen für Deutsche in die USA möglich werden. Allerdings nur für Geimpfte.
Wenn man dem Mainstream bis heute Glauben schenkt, ist die Impfung das alleinige Allheilmittel und die Begeisterung in der Bevölkerung ist riesengroß darüber.
71 % unserer Leute sind nicht geimpft und bleiben das auch!
Es heißt weiterhin: Nur ein paar unverbesserlich dumme Leute wehren sich noch dagegen und die sind Schuld, dass es so lange mit der Wiederherstellung der alten Freiheit dauert.
Schaut man sich den Zulauf, den der nicht vom Oligopol kontrolliere Dienst Telegram hat, und dessen unzensierte Inhalte an, kann das Mainstreambild nicht stimmen.
Anlass für uns ein Lage- und Stimmungsbild von Ihnen, unseren geschätzten Newsletterabonnenten einzuholen. Herzlichen Dank fürs Mitmachen. Hier das Ergebnis der Umfrage:
Spreche ich mit Leuten aus unserem Netzwerk vor Ort, heißt es: Diese Ankündigung der Reisefreiheit ist erst einmal als politisches Versprechen zu sehen, welches in der Zukunft eingelöst werden soll.
Wie ein Gutschein auf eine Currywurst, die man sich Wochen später abholen kann.
Falls die Zahlen im Herbst wieder deutlich steigen, könnte es sein, dass es zu Verschiebungen kommt. Immerhin stuft die Bundesregierung in Berlin die USA ihrerseits als „Hochrisikogebiet“ ein.
Obwohl die Buchungen bei den Airlines im September deutlich zugelegt haben und auch einige unserer Mandanten bereits ihre Flüge für November 2021 gebucht haben, gibt es von der Biden-Administration bisher noch keine Antworten auf wesentliche Fragen wie diese hier:
- Was ist mit Kindern unter 12 Jahren, für die es (noch) keine offizielle Impfempfehlung gibt?
- Was ist mit Genesenen, die sich zeitlich noch nicht doppelt impfen lassen konnten?
- Muss eine dritte Impfung erfolgen, wenn die Zweitimpfung schon zu lange her ist?
- Können Personen, die eine NIE bekommen haben trotzdem ungeimpft reisen?
- Wer bzw. wo wird der Impfstatus geprüft?
- Anhand welcher Dokumentation wird der Impfstatus geprüft (Pass/App/Zertifikat)?
- Wird es Ausnahmen in besonderen Fällen geben wie beispielsweise bei Menschen, die aus medizinischen oder religösen Gründen keine Impfung nehmen können?
- Werden Kreuz-Impfungen (Wechsel des Impfstoffanbieters während der Impfserie) anerkannt?
Aufatmen gibt es wohl bei dieser Frage:
- Was ist mit AstraZeneca-Geimpften, ein Impfstoff, für den erst am 5.10.2021 eine Notfallzulassung in den USA beantragt wurde?
Aus politischen Gründen wird auch die AstraZeneca-Impfung anerkannt.
Wie denken Sie über die Impfung für eine Einreise in die USA?
Gerne können Sie mit Ihren Gedanken und Ansichten diesen Artikel über die Kommentarfunktion ergänzen. Bei der Abstimmung gab es die Möglichkeit, optional Bemerkungen mitzusenden, und davon haben einige Gebrauch gemacht:
- Man muss dann kreativ werden …
- Als US-Staatsbürger kann ich jederzeit einreisen. Ich warte nur darauf, daß die USA nicht mehr als Hochrisikogebiet eingestuft werden, damit ich nach der Rückkehr nach Deutschland nicht in Quarantäne muss.
- Ich halte die Impfung für sehr sinnvoll und bin glücklich, dass diese so schnell zur Verfügung stand.
- Frau und Kinder sind nicht geimpft.
- Niemals werde ich mich mit dem Giftcocktail vergiften lassen!
- Danke, dass du das zum Thema machst.
Mein persönlicher Ausblick:
Die USA werden wieder ein wunderbares Reiseland für alle Menschen unabhängig von einem Impfstatus werden. Bis es so weit ist, muss noch einiges hüben wie drüben aufgeräumt und bereinigt werden.
Es heißt, Geduld sei eine Tugend und es wäre gut, wenn wir diese Tugend pflegen würden. Das heißt aber nicht, dass wir verurteilt wären abzuwarten und Däumchen zu drehen. Man kann sehr wohl zu anderen Menschen Kontakte knüpfen und Informationen austauschen und Ansichten teilen. Man kann Verabredungen für später treffen, aber auch ganz konkrete Geschäfte machen.
Vorbereitungen treffen!
Beispielsweise haben wir mit unserem Team virtuelle Unternehmensgründungen und reale Immobilientransaktionen begleitet.
Natürlich waren in der Zwischenzeit auch Hausaufgaben (inkl. Entrümplung, Entsorgung, Teiltransport nach Deutschland), Vererbungen sowie auch die Abwehr von Betrug (gibt es ja leider auch) mit dabei.
Wer kreativ ist, findet auch Wege sein persönliches Netzwerk ohne Händedruck und Umarmung auszubauen – auch wenn ich mich darauf wieder freue und dann etwas weniger Zoom-Calls genießen darf.
Kennen Sie schon …?
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- Wer nach Amerika gehen will, sollte Leistungsträger sein oder werden
Wer (noch) nicht so gut in Englisch ist, kann sich den Untertitel übersetzt anzeigen lassen:
Wer in Amerika erfolgreich Fuß fassen möchte, braucht folgende drei Eckpunkte:
- Fleiß und Kreativität
- Glaube (dass es funktioniert) und Integrität
- Beziehungen und Netzwerke.
Alle drei Eckpunkte kann man sich auf seinem Lebensweg aneignen.
Insbesondere beim Dritten können wir mit unseren Angeboten und unserer Community hilfreich sein.
Mit diesen drei Eckpunkten wird man in jeder Region erfolgreich werden können. Aber wenn in der Region bereits ein Teil der Gesellschaft so „tickt“, hat man es einfacher, als wenn man erst seine Mitmenschen so zu formen versucht.
Deswegen gibt es in den Vereinigten Staaten von Amerika mehr vermögende Einwandererfamilien als in Uganda oder Burma – natürlich prozentual zur Gesamtbevölkerung gesehen.
Als Unternehmer nach Amerika gehen!
Die Vereinigten Staaten von Amerika wirken seit Jahrhunderten als Magnet für fleißige Menschen, die an den persönlichen sowie den Aufstieg einer ganzen Nation glauben.
Magnet für fleißige Menschen
Im Gegensatz zur Bundesrepublik Deutschland sind die USA aber kein Land, welches die Einwanderung in die Sozialsysteme fördert und somit das eigene Land nachhaltig schwächt.
Wer nach Amerika auf einfachem Weg gehen möchte, muss Unternehmen sein oder werden. Dazu benötigt man eine Grundausstattung an Mindset, Fähigkeiten und Kapital. Alles Dinge, die man in der Vorbereitungsphase erwerben kann. Ist man damit so weit, ist das Rechtliche eine Formsache. Mehr dazu im Artikel E2 Visum am Beispiel Florida.
Der einfache Weg in die USA
Natürlich gilt die Berechtigung des E2-Visums landesweit. Sie können damit nach Florida gehen – aber genauso nach Kalifornien oder Wyoming.
Falls Sie noch nicht alle Voraussetzungen für die Übersiedlung nach Nordamerika haben, können Sie aufgeben und sich an Ausreden wie „Angestellte werden ja immer benachteiligt“ trösten – oder sie steigern Ihre persönliche Energie, um an den Vorbereitungen zu arbeiten.
Denn es ist neutral betrachtet so einfach: Erfüllt jemand die Voraussetzungen, dann ist die Wahrscheinlichkeit sehr hoch, dass er ein Visum zur Übersiedlung in die USA bekommt.
Waren die Vorbereitungen gut und entwickelt man sich weiter, stehen die Chancen in keinem Land der Erde (vielleicht außer Deutschland) besser, wirklich erfolgreich und vermögend zu werden. Oder, falls das nicht auf der persönlichen Lebenslinie steht, zumindest ein typisch amerikanisches Leben zu führen, wie man sich das selbst vorstellt!
Für wen Amerika nichts ist …!?
Es gibt Menschen (und das möchte ich nicht werten, sondern einfach als beobachtete Tatsache beschreiben), die nicht mit Freiheit umgehen können.
Freiheit bedeutet ein hohes Maß an Selbstständigkeit und Verantwortung.
Das hört sich oftmals gut an, aber wenn man dann in der Beratung ist und es sich dabei herausstellt, dass man sich nach einem oder mehreren festangestellten Jobs sehnt, ist das die Freiheit, sich in ein unfreies System zu begeben. Manche Leute nennen das Sicherheit.
Nicht zu verwechseln mit materieller Sicherheit. Es ist die Sicherheit, dass einem gesagt wird, wann man zu kommen und zu gehen hat. Die Sicherheit, genau definierte Aufgaben zu erledigen, Verantwortung nur in einem begrenzten, vorgegebenen Rahmen zu tragen, und selbst in diesem hört man bei Problemen dann oft Aussagen wie: „Ich kann nichts dafür, der Kollege hat oder hat nicht.“
Oft kommt hinzu, dass solche Menschen privat in Beziehungen leben, die ähnlich wie ein unbezahltes Angestelltendasein sind. Auch hier müssen sie einen Großteil der Routineaufgaben übernehmen und haben darüber hinaus wenig Entscheidungsspielraum – teilweise ist eine eigene bzw. eine abweichende Meinung vom Partner nicht gewünscht.
Wie gesagt, es ist lediglich eine Beschreibung ohne Wertung.
Unsere Gesellschaft benötigt solche Menschen für die vielen Jobs, die genau solche Eigenschaften erfordern. Es handelt sich um Routineaufgaben, die zwar gemacht werden müssen, aber eine Nation nicht weiterentwickeln. Von diesen Menschen gibt es in Amerika genug.
Lehre aus der Trump-Geschichte ziehen?
Die USA sind darauf ausgerichtet, Menschen ins Land zu ziehen, die tatkräftig am Ausbau der Nation mitwirken können und wollen. So wie Friedrich Trump, der 1885 aus Bayern in die USA einwanderte. Friedrich (amerikanisiert Frederick) war der Opa des späteren 45. US-Präsidenten Donald John Trump.
Opa von Donald Trump kam aus Bayern
Friedrich Trump kam, nachdem er in den USA Erfolg hatte, mit einem Vermögen nach Bayern zurück. Er heiratete und wollte dauerhaft in Bayern bleiben. Das wurde von Bürgen und Verantwortlichen auf der örtlichen Ebene befürwortet, denn ein Unternehmer mit Geld ist stets ein Gewinn für das Umliegende. Doch auf höherer Ebene wurde es abgelehnt.
Mit der Annahme der US-amerikanischen Staatsbürgerschaft hatte Friedrich Trump die bayerische verloren und man wollte sie ihm nicht wieder verleihen.
Anders als heute hatte man die „deutsche Staatsbürgerschaft“ automatisch, wenn man die Staatsbürgerschaft eines der 25 deutschen Bundesglieder hatte. Nicht das Reich, sondern das Land war für Staatsbürgerschaften zuständig.
Manche Leser mögen meinen, dass es auch heute noch für mittellose Flüchtlinge einfacher ist, die deutsche Staatsbürgerschaft zu erlangen, als für einen erfolgreichen amerikanischen Unternehmer.
Trump galt als „unerwünschte“ Person in Bayern.
Friedrich Trump musste Bayern verlassen und ging wieder nach New York. Er stieg ins Immobiliengeschäft ein. Das tat auch sein Sohn und später der Enkelsohn. Er, Donald John Trump, wurde 2016 zum US-Präsidenten gewählt und man kann rückblickend sagen, dass die deutsche Einwandererfamilie Trump ein interessantes Beispiel für die eingangs genannten drei Eckpunkte ist.
Inspirierend?
Falls Sie solche Geschichten als Inspiration nehmen wollen, lernen Sie bitte auch gleich daraus. Fragen Sie beispielsweise in den Beratungen in unserem Netzwerk, wie die Voraussetzungen zur Beibehaltung der deutschen Staatsbürgerschaft gestaltet sind.
Die deutsche Staatsangehörigkeit muss nicht immer aufgegeben werden.
Es tut mir oft in der Seele weh, wenn ich in Gesprächen höre, dass man die deutsche Staatsbürgerschaft aufgegeben habe, weil man dachte, das müsse so sein.
Exzellente Beratung unterscheidet sich von guter Beratung oft in der Lösung von strategischen Details, lange bevor sie aktuell (zum Problem) werden.
Es kann sein, dass einigen Lesern unser Trump-Beispiel sowie die Einbettung der Motivationsrede nicht gefällt. Vermutlich haben Sie in den vergangenen fünf Jahren zu viel deutsche Medien konsumiert, die mit Abstand am meisten Trump-Bashing gemacht haben, oder gehören allgemein zu den Leuten, die die genannten drei Eckpunkte ablehnen.
Für Sie wird Amerika mehr Traum sein, den man auf Instagram verfolgen kann. Andere werden die Ärmel hockkrempeln und den amerikanischen Traum leben. Gerne mit unserer Begleitung.
Kennen Sie schon …?
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Es gibt Menschen, die das Schauspiel, welches sich derzeit auf deutschem Boden abspielt, nicht mehr ertragen wollen und sich deswegen nach Alternativen zum Leben und Arbeiten umschauen.
Obwohl wir kein Auswanderer-Portal sind, gibt es dennoch jede Menge Inspirationen, wie man es „smart“ machen kann, und natürlich hat unser Netzwerk Leuten geholfen ihren Traum von einem anderen Leben in die Realität zu führen.
Netzwerk hilft!
Das wird es auch weiterhin tun, denn es obliegt nicht unseren professionellen Netzwerk-Partnern zu beurteilen, ob Ihr Auswanderungswunsch schön oder weniger schön ist. Sie sind Dienstleister und können im Laufe der Zusammenarbeit zu Freunden werden. Auf jeden Fall sind sie an Ihrer Seite, um Sie zu unterstützen.
Aber, wenn man mich fragt – und das ist in letzter Zeit mehrfach passiert –, ob man jetzt schnell noch nach Amerika gehen sollte oder nicht, dann lautet meine Antwort: Das Ergebnis hängt von einer ganz individuellen Prüfung der persönlichen und politischen Umstände ab sowie Ihrem persönlichen Wunsch für das Leben in den nächsten Jahren.
Individuelle Prüfung der Umstände
Auswanderung auf Zeit als Option?
Eine Auswanderung kann ja auf Zeit sein. Beispielsweise gibt es Leute, die 1938 nach Amerika gegangen und 10 Jahre später wieder zurückgekommen sind. Keine ganz so schlechte Entscheidung, oder?
Leicht lässt sich die Vergangenheit aus der Gegenwart beurteilen.
Wie sieht es mit den Geschehnissen in den nächsten drei Jahren aus?
Solange Sie keinen „Crystal Ball“ (Glaskugel) haben, in dem sich die Zukunft konkret abzeichnet, gilt es mit Vermutungen und Abschätzungen zu arbeiten. Eine Hilfe ist, die momentane Situation zu analysieren.
Unser Team macht sich permanent ein Lagebild
Insbesondere bezüglich der Entwicklungen in Florida sowie natürlich auf deutschem Boden. Bringt man das Lagebild mit den Zielsetzungen der Mandanten in Verbindung, erhält man individuelle und oft klare Ergebnisse und unsere Leute treffen ihre Entscheidungen gut begründet.
Für einige bedeutet es, die Umsetzungsgeschwindigkeit des Wohnortwechsels zügig voranzutreiben – für andere ist es sinnvoller, in deutschen Landen zu bleiben.
In beiden Fällen sind begleitende Maßnahmen bezüglich Flexibilität und Sicherheit sinnvoll und dafür haben wir bereits großes Lob und Anerkennung erhalten.
Netzwerk: Deutschland–Florida
Unser Team begleitet Sie gerne bei der Umsetzung Ihrer Ideen. Mit unseren Erfahrungen, Kontakten und Dienstleistungen helfen wir unseren Leuten gerne. Die letztendliche Entscheidung treffen Sie.
Soweit es uns möglich ist, versuchen wir aus dem Lagebild die besonders kritischen Zeiträume abzuleiten, damit Reisende nicht zwischen Baum und Borke stehen.
Zur Sicherheit: Wir sind mittel- und langfristig für Florida (und auch Texas) sowie für den deutschen Raum sehr positiv gestimmt.
Man wird auf beiden Seiten ein wunderbares Leben führen können.
Das ist eine allgemeine Aussage.
Individuell wird es Personen geben, die weder hier noch dort glücklich werden – insbesondere wenn Sie zu Recht oder Unrecht angsterfüllt sind. Weglaufen oder Angst sind keine guten Ratgeber beim Prüfen von anderen Regionen zum Leben.
Mit Freude und Zuversicht kommt man wesentlich relaxter zu anderen Ergebnissen.
Nutzen Sie für Ihre Recherche unser Spezial-Portal über die Navigation und Suchfunktion und, wenn es konkret wird, gerne via Kontaktaufnahme.
Kennen Sie schon …?
- Auswandern nach Florida über das E2-Visum
- Immobilienfinanzierung ohne Einkommensnachweis
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Video vom Autor (Artikel vertont):
PS: Ein Teil unserer Arbeit im Netzwerk ist Menschen mit guten Ideen zusammenzubringen. So entstehen gerade Projekte, die auf beiden Seiten des Atlantiks gut und wichtig sind.
Immobilienfinanzierung ohne EinkommensnachweisJa, die Überschrift stimmt und Sie werden in diesem Artikel noch weitere Vorteile einer Finanzierung in den USA gegenüber dem, was Sie in Deutschland gewohnt sind, sehen.
Bisher waren solche „Geheimtipps“ unserer Masterclass bzw. gelegentlich unseren Newsletterabonnenten vorbehalten. Für „Interne“ gibt es eben mehr Hilfe als für Außenstehende.
Konditionen und Voraussetzungen
Das Folgende gilt nicht generell für US-Finanzierungen, sondern ist ein spezielles Programm für uns Deutsche (und einige andere Ausländer), um in den USA Investment-Objekte zu finanzieren.
Investment-Objekt bedeutet: Ferienhaus, Langzeitvermietung, es kann auch leer stehen – nur dürfen Sie es nicht als Ihren persönlichen Wohnsitz nehmen. Vorerst. 😉
Details der Finanzierung durch unsere US-Bank:
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Bis zu 75-Prozent-Finanzierung
Vom Beleihungswert (appraised value) können bis zu 75 Prozent durch die US-Bank finanziert werden.
Praxis: Der Beleihungswert ist in der Regel nicht Ihr Kaufpreis, aber auch nicht der Steuerschätzwert. Der Appraised Value wird von einem unabhängigen Gutachter ermittelt, den die Bank beauftragt. Der aktuelle Kaufpreis ist allerdings ein guter Orientierungspunkt.
Viele unserer deutschsprachigen Kunden nutzen Finanzierungen zwischen 50 und 75 Prozent mit Tendenz, die maximale Kreditsumme auszureizen.
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Kein Einkommensnachweis erforderlich
Das gefällt unseren Kunden am meisten – insbesondere wenn wir es mit Unternehmern zu tun haben, die keine klassische Gehaltsabrechnung haben und sich sonst mit den Steuerbescheiden der letzten drei Jahren rumplagen müssen.
Natürlich gilt es, der Bank nachzuweisen, dass Sie Eigenkapital haben – beispielsweise die 25 Prozent bei einer 75-Prozent-Finanzierung. Dazu genügt es, einen aktuellen Kontoauszug (statement) von einem vollen Monat vorzulegen, in dem das Geld unangetastet gelegen hat.
Das kann ein US-Bankkonto (checking oder saving) sein. Falls Sie noch kein US-Konto haben, kann alternativ auch ein deutsches Girokonto bzw. Sparkonto zum Nachweis genutzt werden.
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Zinsbindung bis zu 30 Jahre möglich
In den USA unüblich, aber bei einigen deutschen Kunden höchst beliebt sind längere Zinsbindungen. Genau wie in Deutschland bedeutet eine längere Festschreibung Aufschläge beim Zinssatz. Die meisten Kunden finanzieren auf 5 Jahre fest und steuern anschließend nach.
Natürlich weiß ich nicht, was Sie planen, doch statistisch werden in den USA Häuser wesentlich öfter wieder gewechselt (gekauft/verkauft) als in Deutschland: in unserer Region in Florida alle 7 Jahre.
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Keine Vorfälligkeitsentschädigung ab dem 3. Jahr
Wenn jemand eine längere Kreditlaufzeit / Zinsbindung vereinbart, kann er trotzdem ohne Vorfälligkeitsentschädigung (pre-payment penalty) ab dem 3. Jahr in Teilen oder vollständig tilgen.
Es besteht die Möglichkeit, diese Regelung erst für Jahr 4 oder 5 zu vereinbaren und man bekommt dafür einen noch günstigeren Zinssatz. Das könnte gerade für uns langfristig planende Deutsche interessant sein. Sprechen Sie uns gerne darauf an!
Das waren die Basics!
Von den USA kennen Sie bestimmt, dass es oftmals mehr oder weniger sinnvolle Extras gibt. Das trifft ebenso bei Finanzierungen zu.
Optionale Kreditbausteine:
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Service der Steuer- und Versicherungszahlung
Selbstverständlich gibt es in den USA eine Grundsteuer (property tax) und Immobilien werden versichert (insurance). Zahlt man die Steuer bereits überpünktlich, kann man bis zu 4 Prozent Nachlass erhalten. Auch einige Versicherungsgesellschaften gewähren Rabatte bei jährlicher Zahlungsweise.
Unsere finanzierende Bank übernimmt die termingerechte Zahlung, so dass der Kreditnehmer die maximalen Rabatte erhält und sich selbst nicht darum zu kümmern braucht.
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Finanzierung im Namen eine LLC oder Corporation
Banken bevorzugen generell Privatpersonen bei Immobilienfinanzierungen. In diesem Fall haben wir einen Bankpartner, der Investment-Immobilien auf den Namen einer LLC oder Corporation finanziert.
In den meisten Fällen ist es ratsam, (als Ausländer in den USA) seine immobilen Vermögenswerte in den rechtlichen Rahmen einer durch Sie kontrollierten Firma zu betten.
Als ernsthafter Kreditinteressent haben Sie die Möglichkeit, unser Sonderangebot des Firmengründungspakets zu lediglich 100 Euro pauschal zu nutzen.
Firmengründung lohnt sich
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Keine Tilgung
Bei einem tilgungsfreien Kreditvertrag bezahlen Sie monatlich nur die Zinsen. Die Kreditsumme bleibt stets die gleiche.
Es gibt Investmentmodelle, bei denen es durchaus Sinn macht, auf die Tilgung zu verzichten, um eine möglichst niedrige monatliche Rate zu haben. Beispielsweise, wenn geplant ist, das Objekt nach einigen Jahren sowieso wieder zu verkaufen. Oder auch, wenn man wertsteigernde Maßnahmen plant.
Voraussetzungen:
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US-Bankkonto
Damit die monatlichen Raten eingezogen werden können (ACH-Abbuchung, Lastschrift) ist ein US-Checking erforderlich.
Haben Sie noch kein US-Bankkonto? Kein Problem, das ist bei einem Teil unserer Kundschaft der Fall und deswegen wird die Lösung gleich mitgeliefert.
Im Rahmen der Finanzierung kann ein US-Girokonto gleich mit eröffnet werden. Sie erhalten eine Debit Card und Online-Zugang, so dass Sie dieses Konto auch für andere Zwecke nutzen können.
Wichtig ist, dass Sie das Konto stets ausreichend gefüllt halten, damit die Raten eingezogen werden können. Das lässt sich von Deutschland aus günstig mit Wise erledigen (Anleitung dazu).
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Unterzeichnung des Kreditvertrags
Um die Finanzierung zu erhalten, können Sie in die USA reisen – müssen es aber nicht! Alles kann per Telefon, E-Mail und Post erledigt werden – bis auf die Originalunterschrift unter den Kreditvertrag.
Wenn Sie diese Unterschrift in Deutschland vor einem Notar leisten und er dieses Dokument anschließend mit einer Apostille versieht, ist das ausreichend. Genauso gut ist die Unterzeichnung in der US-Botschaft vor einem US Embassy Notary.
Bankkonto auf Wunsch inklusive
Keine Voraussetzungen
Sie brauchen nicht in die USA zu reisen. Sie benötigen keinerlei Visum oder sonstige staatliche Erlaubnis zum Kauf bzw. zur Finanzierung von Immobilien in den USA.
Bankseitig müssen Sie über Ihr Eigenkapital, welches mit der Kaufpreiszahlung verbraucht wird, hinaus keine Reserven bilden. Es gibt andere Banken, die bis zu 12 Monatsraten Reserven auf einem Treuhandkonto (escrow account) verlangen.
Im Übrigen kann Ihr Eigenkapital auch vollständig von anderen Leuten stammen (100 % gift funds allowed), beispielsweise wenn die Oma Geld dazugibt. Wenn es die Zeit erlaubt, parken Sie das Eigenkapital möglichst mindestens einen vollen Kalendermonat auf ein separates Konto ohne Kontobewegungen. Dieser Nachweis ist am leichtesten.
Häufige Fragen und Antworten (FAQ)
a) Limitierung der Kreditsumme?
Ja, wir können erst ab einen Kreditvolumen von 100.000 Dollar finanzieren. Sie werden es aber schwer haben, ein Haus darunter zu finden. „Mobile Homes“ und „Fix und Flip“ wären andere Programme. Hier sind die Voraussetzungen wesentlich strenger.
Nach oben ist das Kreditvolumen offen. Wir sind in Amerika! 😉
b) Machen Sie auch Baufinanzierung?
Ja, bei Baufinanzierungen (construction loans) können wir ebenso helfen. Da sehen die Konditionen und Voraussetzungen ein bisschen anders aus. Können Sie gerne anfragen. Demnächst gerne auch einen ausführlichen Artikel dazu.
c) Bieten Sie Zwischenfinanzierungen an?
Ja, die Short Term Loans sind beliebt, wenn der Investor sofort kaufen möchte und das Geld dafür erst in ein paar Monaten oder bis zu zwei Jahren aus einer anderen Investition liquide erwartet.
d) Kann man Grundstücke finanzieren?
Ja, innerhalb unseres Netzwerkes haben wir dafür eine Möglichkeit geschaffen. Allerdings ist der Beleihungswert niedriger und der Zinssatz höher.
Im Gegensatz zu einem Haus oder einer Wohnung erzielt ein unbebautes Grundstück keine Einnahmen, aus denen die Kreditrate bezahlt wird.
e) Kann man mehrere Kreditverträge abschließen?
Ja, im Gegensatz zu Deutschland, wo Immobilienfinanzierungen stark einkommensbezogen sind, sind Finanzierungen in den USA stark objektbezogen.
Wenn Ihnen die Zusammenarbeit mit uns gefällt, finanzieren wir Ihnen gerne ein Investment-Objekt nach dem anderen. Wir lieben Unternehmer, die ein „Running Business“ aufbauen oder aufgebaut haben!
Weitere Fragen?
Gerne öffentlich über die Kommentarfunktion am Seitenende oder im Persönlichen via Kontaktformular.
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Artikel als Video vom Autor mit persönlichen Anmerkungen:
Geld verdienen in Amerika mit Grundstücken, Tax Deed und Tax LiensEinige, die sich bisher nicht unserer preislich im höheren Segment angesiedelten Masterclass angeschlossen haben, haben spitzbekommen, dass man über das Aufsteiger-Training ziemlich günstig an alle Grundlagen bis hin zu Live-Webinaren kommen kann.
Wäre Live-Coaching eine Option für Sie?
In diesen Webinaren (= virtuelle Videokonferenzen) kann man kostenfrei alle seine Fragen stellen. Hier ein Zusammenschnitt aus 143 Minuten:
Ein Beispiel aus dem Video
Babette berichtet, dass sie im November 2019 mit unserer Hilfe ein Baugrundstück in der floridianischen Stadt Cape Coral gekauft hat. Im April 2021 hat sie es ebenso mit unserer Hilfe wieder verkauft.
Dieser „Trade“ lässt sich auf dem Immobilienportal nachvollziehen:
Fragen dazu?
Gerne über die Kommentarfunktion am Ende der Seite … das Live-Webinar ist ja bereits gelaufen und bei künftigen sind je nach Thema unsere Aufsteiger bzw. noch intensiver unsere Masterclass-Teilnehmer dabei.
Investitionsdisziplinen im Vergleich
Grundstücke | Tax Deeds | Tax Liens | |
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Die Angaben in der Tabelle beziehen sich auf unsere Coachinggruppe. Sie dienen der Orientierung, wenn man sich der Masterclass anschließt. Sind aber weder Versprechen noch Garant. Insbesondere nicht, wenn man auf eigene Faust losrennt. | |||
Erwirtschaftete Renditen nach individuellen Kosten und vor Steuer aufs Jahr gerechnet | 25–220 % | 12–78 % | 5–18 % |
Einstiegspreis für ein einzelnes Objekt | $ 5.000 | $ 150 | |
Sinnvolles (jährliches) Budget | ab $ 15.000 | ||
Sinnvolles Budget als Einmalinvestition | ab $ 100.000 | ||
Firmengründung erforderlich? | Nein, aber empfehlenswert | ja | |
Erfolgsbeispiele | Querschnitt | Tropicana Pkwy | $ 483 Zinsen |
Die Angaben in der Tabelle dienen der Orientierung, damit neue Interessenten leichter abschätzen können, ob sie die Idee für sich annehmen oder sie erst noch eine Weile per monatlichem Update begleiten.