Real-Life-Story

Tax-Lien-Investor: Statt 5–18 Prozent sein Kapital in unter einem Jahr verdoppelt!

Wie Sie wissen, begleiten wir in unserem VIP-Service ein paar wenige Investoren in den Investitions­disziplinen Tax Lien und Immobilien in Florida.

Tax Lien Grundstück

Heute ist es so weit, dass ich von einem Deal berichten darf, der in der Tax-Lien-Saison 2019 seinen Anfang nahm und in diesem Sommer mit einer Rendite von mehr als 130 Prozent seinen Höhepunkt und Abschluss fand.

Konkret: Aus $27.231,12 wurden in weniger als einem Jahr $57.800,00.

Hätten Sie gerne so einen Deal mit unserer Begleitung als Erfolg auf Ihrem Konto verbucht? Ihr Investment in unsere professionelle Begleitung hätte sich mehr als ausgezahlt!

Mit dieser „unsexy“ Tax-Lien-Recherche begann die Erfolgsstory:

Tax Lien Recherche

Was ist auf dem Bild zu sehen?

Es handelt sich um ein Bildschirmfoto aus dem Tax-Lien-Recherchetool für den Lee County in Florida. Es ist die Detailübersicht zu einem Grundstück in Cape Coral, bei welchem die nicht bezahlte Grund­steuer­schuld (Tax-Lien-Zertifikat) versteigert werden sollte.

Man sieht:

a) den Wert des Zertifikats
b) den Wert der bereits ausstehenden Zertifikate (= die Steuer­schulden aus dem Vorjahr wurden noch nicht beglichen)
c) den Steuerwert des Grundstücks (dient dem Zertifikat als Sicherheit).

Was ist nicht auf dem Bild zu sehen (und nicht aus diesem Recherche­tool abfragbar)?

Dass es sich um eines der wenigen noch verfügbaren Grundstücke mit dem Zoning „Multi-Family“ in Cape Coral handelt. Der städtische Bebauungs­plan limitiert die Bebauung auf den meisten Grundstücken auf ein Ein­familien­haus.

In der Reform 2019 wurden große Teile der wenig bebauten Gebieten für bis zu Zweifamilienhäuser freigegeben. Doch am Engpass von intensiver bebaubaren Grundstücken hat sich nichts geändert. Anpassungen bei Multi-Family gab es nicht. Bei diesem Zoning kann man mehr Wohn­einheiten platzieren. Deswegen und wegen Knappheit am Markt erzielen diese Grundstücke oft einen wesentlich höheren Transaktionspreis als den Steuerwert.

Die Offensichtlichkeit der Investitionsgelegenheit:

Hoch-lukratives unbebautes Grundstück in gefragter Marktlage!

Natürlich wurde ein Gebot auf das Zertifikat auf dieses Grundstück abgegeben … und wie man sieht, war unser Teilnehmer nicht der einzige Investor, der Interesse an diesem Zertifikat hatte:

Tax Lien Investor Gebot

Das Zertifikat ging mit 5,75 Prozent an einen anderen Investor, was daran lag, dass unser Teilnehmer gleichzeitig auf eine dreistellige Zahl an Zertifikaten geboten hatte und so viele vor diesem Grundstück gewann, dass sein Budget aufgebraucht war, bevor dieses Zertifikat zur Versteigerung kam.

Mehr zur Gebotsstrategie in unserem internen VIP-Bereich.

Jedenfalls hatte unser Investor nach der Auktion noch genügend Kapital, um im OTC-Handel 18-Prozent-Zertifikate zu kaufen und/oder Direktinvestments in Grundstücke zu tätigen.

Fassen wir den aktuellen Stand zusammen:

Wir haben ein äußerst lukratives Grundstück über die Tax-Lien-Recherche entdeckt.

Leider ist es uns nicht gelungen das Zertifikat zu ersteigern. Da das Zertifikat aus dem Vorjahr noch nicht ausgelöst wurde, scheint der Besitzer knapp bei Kasse zu sein. Zudem konnten wir über eine weitere Recherche in einem anderen Tool herausfinden, dass der Kauf des Grundstücks im Jahr 2005 geschah.

Seitdem ist nichts mit dem Grundstück passiert.

Vielleicht wurde das Grundstück als Altersruhesitz angeschafft? Aber weswegen dann im Zoning „Multi-Family“? Vermutlich doch eher als Geldanlage. Möglicher­weise von einem „Finanz­berater“ verkauft worden? In den Jahren 2004 bis 2006 gab es einen großen Boom mit Florida-Grundstücken. Insbesondere im Lee County gab es Spekulationsblüten, die beinahe an die Tulpenspekulation im 17. Jahrhundert erinnerten.

Jedenfalls wohnt der Besitzer in New York. Das ist aus der Tax-Lien-Recherche bekannt. Ihm anzubieten, zu helfen sein steuerliches Problem mit dem Grundstück in Florida zu lösen, wäre zumindest eine Option?

Na ja, die Erfolgsaussicht, als ausländischer Investor jemandem aus New York bei Zahlungs­rück­ständen dienlich zu sein, ist nicht gerade groß. Deswegen haben wir unsere professionelle Organisation zum Einsatz gebracht und siehe da, das Engagement trug Früchte.

Nach einigen Verhandlungen und dem Vortragen der Lebensgeschichte war die Besitzerin – der eigentliche Besitzer war vor einigen Jahren verstorben – bereit, das Grundstück an unseren Investor zu verkaufen.

Abrechnung des Kaufvertrags:

Tax Lien Investor HUD

Unser Investor war bereit, alle Kosten in Zusammenhang mit dem Kauf – bis auf die Steuerschulden – zu übernehmen, damit die Verkäuferin (die wohl noch in anderen finanziellen Heraus­forderungen steckte) möglichst viel vom Verkaufspreis ausge­zahlt bekommt. Gleichwohl einigte man sich auf einen doch sehr günstigen Trans­aktions­preis, der die Einfachheit und Schnellig­keit der Abwicklung widerspiegelt.

Für beide Seiten war das ein guter Deal. Unser Investor kam mit etwas Arbeits­aufwand zu einem preislich sehr attraktiven Grundstück und die Vorbesitzerin, die nichts mit dem Land anfangen konnte und wollte, löste ihre finanziellen Probleme mit dem Verkauf und war gleichzeitig noch die Bürokratie los.

Perfect Deal!

Tax Lien Investor Grundstück

Im Jahr 2019 war hier eine Baulücke von drei großen Grundstücken – im Jahr 2021 wird diese Lücke restlos bebaut sein. Das Foto entstand 2020. An so einer Wertschöpfung darf man doch teilhaben, oder?

Was jetzt mit dem Grundstück anfangen?

Oftmals bekommen Tax-Lien-Investoren ihre Grundstücke über Tax-Deed-Auktionen, das ist die Versteigerung der Grundstücke von Steuerschuldnern, die innerhalb von zwei Jahren ihre Zertifikate nicht ausgelöst haben.

Diese Grundstücke werden dann regelmäßig als Short-Sale mit wenig Mühe unter dem Marktpreis verkauft, damit man sie schnell los ist. Der Investor hätte gerne schnell wieder sein Geld zurück, damit er es in neue Investitionen stecken kann.

Unser Investor überlegte, ob er ein Mehrfamilienhaus mit 5 oder 6 Wohn­einheiten errichten sollte, um passives Einkommen durch die Miet­einnahmen zu erzielen. Bereits vor unserem jährlichen Workshop in Cape Coral organisierten wir ein Planungs­gespräch mit unserer Partner-Baufirma vor Ort. Im Anschluss kam es zu mehreren Entwürfen.

Tax Lien Investor Seminar
Vortrag vom Chef der Baufirma vor unserer Seminargruppe in Cape Coral

Recherche, Ideen und Planungen verbrauchten einige Zeit und am Ende stand der Entschluss: Verkauf des Grundstücks.

Ein Hausbau, zumal es sein erstes Haus in Florida gewesen wäre und dann gleich ein Mehrfamilienhaus, würde trotz teil-finanzierender Bank zu viel Kapital binden. Der Erlös aus dem Verkauf sollte in neue Tax-Liens und neue unter­bewertete Grundstücke gesteckt werden. Das Kapital sollte sich schneller drehen, indem es Wert schafft. Zudem sammelt man dabei wertvolle Erfahrungen.

Verkauf des ehemaligen Tax-Lien-Grundstücks

Wieder mit Hilfe unserer professionellen Analyse wurde der heutige Wert (ein gutes Dreiviertel­jahr nach dem hervorragenden Einkauf) ermittelt und das Grundstück für einen sehr guten Verkauf vorbereitet.

Wie man Grundstücke zur Erzielung eines über­durch­schnitt­lichen Verkaufs­preises vorbereitet, ist ebenfalls einen Artikel wert, der vermutlich dann im internen Bereich veröffentlicht wird.

Jedenfalls wechselte der Besitzer des Grundstücks am 26.6.2020. Also 309 Tage nach Einkauf.

Der Käufer ist jemand, der ein Doppelhaus (Duplex) auf dem Grundstück errichten wird. Eigentlich eine „Verschwendung“ für so ein höherwertiges Grundstück … doch das überlassen wir dem Käufer. Es ist ein Investor, der sich darauf spezialisiert hat, Doppel­haus­hälften zu bauen und zu vermieten. Er hat bereits einen sehr respektablen Strom an monatlichem Cashflow aufgebaut.

Gewinn- und Verlustrechnung

– 21.000,00 Einkauf des Grundstücks

+    292,55 Steuergutschrift
–    525,00 Maklercourtage beim Einkauf
–    370,00 Rechnung Title Company
–    120,75 Title-Versicherung
–     10,00 Gebühr beim County
–    774,35 Grundsteuer 2019
–     70,00 Mediaagentur
–    108,00 Steuern 2020 (Zeile 409)
–    193,01 Steuern 2020 (Zeile 511)
–  1.734,00 Käufer-Maklercourtage beim Verkauf
–  1.445,00 Verkäufer-Maklercourtage beim Verkauf
–    250,00 Closing Fee
–    280,90 Title-Versicherung
–    125,00 Title-Recherche
–    404,60 Stempelsteuer
–     18,50 LLC Affidavit
–     37,14 Notargebühren (Deutschland)
–      1,68 Parkgebühren
–     55,74 Dokumentenversand
( = 27.231,12 Gesamtkosten )

+ 57.800,00 Verkaufserlös
__________________________________________________
= 30.568,88 Gewinn

Abrechnung über den Verkauf:

HUD beim Verkauf des Grundstücks durch einen Tax Lien Investor

Welche Fragen könnten Sie sich jetzt stellen?

  • Würde mir so ein Gewinn auch gefallen?
  • Ist das, was ein anderer vor mir gemacht hat, potenziell wiederholbar?
  • Möchte ich diesen Weg gehen?
  • Möchte ich diesen Weg alleine oder mit professioneller Begleitung gehen?

Ganz ehrlich:

Dieser Weg ist für 97 Prozent aller Menschen nichts.

Doch mit den verbleibenden 3 Prozent intensiv zusammenzuarbeiten macht so viel Freude, dass man einfach dankbar sein kann, dass sich die passenden Leute und die passenden Gelegenheiten zusammen­finden.

Mögen Sie genau das bekommen, was zu Ihnen passt. Alles Gute und vielen Dank, dass Sie in den Nachdenkprozess eingestiegen sind!

Ergänzende Artikel:

[Gesamt: 7   Durchschnitt:  5/5]

Wer schreibt hier?

Richard Banks organisiert dieses Spezial-Portal. Seine Stärken sind internationale Beziehungen und Bankkonten.

6 Kommentare zu “Tax-Lien-Investor: Statt 5–18 Prozent sein Kapital in unter einem Jahr verdoppelt!”

  1. Ludwig sagt:

    Warum sollte ich mit Dir Tax-Lien-Geschäfte machen, wenn Du die Filetstücke, die Du findest selbst kaufst? Und warum sollte ich mit Dir eine US-Gesellschaft gründen, wenn ich diese als fertiggegründete US-Gesellschaft anderswo von US-Anbietern günstiger erwerben kann?

    • Richard Banks sagt:

      Bei allem Respekt vor Leuten, die sich bisher nicht kennen, zeigen doch die beiden Fragen, dass Sie sich wohl wenig bis gar nicht mit Tax Liens beschäftigt haben. Das heißt, wir kommen sowieso nicht zusammen. In unser Investoren-Gruppe sind ausschließlich Leute mit einem „Investment“-Herz und unternehmerischen Denken.

      In den USA gibt es 3.144 Counties (entspricht unseren deutschen Landkreisen). Üblicherweise werden Tax Liens bzw. Tax Deeds auf County-Ebene angeboten. Zusätzlich gibt es noch Städte, die ausstehende Schulden zur Versteigerung anbieten. Es ist ein Multi-Milliarden-Markt und ich persönlich nehme nur an ganz wenigen Auktionen im Südwesten von Florida teil. Auktionen bedeutet, dass es sich um Versteigerungen handelt. Als Nicht-Investor kennt man das vielleicht von ebay. Das heißt, jeder Investor hat die gleiche Chance. Niemand kann sich Filetstücke heraussuchen.

      Zum zweiten Punkt: Mit mir kann man keine US-Gesellschaft gründen, weil „über uns“ das immer einer unser strategischen Partner ausführt. Das sind natürlich keine Billigheimer. Dafür passt dann auch alles zusammen.

      Falls Sie trotzdem oder dennoch die Idee – natürlich ohne unsere Unterstützung – in Tax Liens erfolgreich zu werden weitergehen, wünsche ich Ihnen alles, alles Gute dabei. Der Markt ist so gigantisch groß, dass noch viel mehr Deutsche sich dies als finanzielles Hobby oder ernsthafte Investitions- und Einkommensschiene aufbauen können.

  2. Steffen sagt:

    Wie müssen die 30.000 Gewinn versteurt werden? 1. als Privatinvestor und 2. als Investor der (über euch) eine Corporation gegründet hat.

    • Richard Banks sagt:

      Sorry, die Rolle des Steuerberaters übernehmen wir in der Masterclass nicht. Durch die Komplexität der sich fortlaufenden Steuergesetzgebung gibt es sogar vom Gesetzgeber in Deutschland eine Vorbehaltsregelung, dass nur zugelassene Steuerberater die Befugnis haben in Steuersachen unbeschränkt Hilfe zu leisten.

      Das ist auch gut und richtig so, weil die Antwort individuell von mehreren Faktoren abhängt, über die sich der Steuerberater erst ein Bild machen muss (Ausgangslage des Steuerpflichtigen) und anschließend die weiteren Planungen des Investors kennen muss, um Berechnung vornehmen zu können (Steuerstrategie).

      Für die Teilnehmer unser Masterclass haben wir das so gelöst, dass diese eine Empfehlungsliste von zertifizieren Steuerberatern bekommen, die sich mit der Thematik auskennen. Mit einigen haben wir für unsere Teilnehmer eine kostenfreie Erstberatung ausgehandelt. Selbstverständlich kann jeder frei seinen Steuerberater wählen.

  3. Ronaldo sagt:

    Guten Tag,
    ich habe irgendwo gelesen, dass man bei Tax Liens auch über 20 % Zinsen bekommen kann. Bei Ihnen heißt es zwischen 5 und 18 Prozent in der Überschrift. Was ist nun richtig?

    • Richard Banks sagt:

      Ja, lieber Ronald es sind höhere Zinsen möglich. Beispielsweise 24 Prozent in Baltimore City (Bundesstaat Maryland) oder im Bundesstaat Iowa. In Florida liegt die Bandbreite je nach Auktionsinteresse zwischen 5-18 Prozent. Dieser Artikel hat ein Beispiel aus Florida gewählt, deswegen die Angabe in der Überschrift.

      Bei uns in der Community haben wir aber auch Leute, in anderen Region unterwegs sind.

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